Comprei por contrato e o vendedor não passa a escritura: adjudicação compulsória

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

Você pagou o imóvel, tem o contrato assinado e os comprovantes, mas o vendedor não aparece para assinar a escritura — ou aparece e impõe condições novas. A recusa não encerra o assunto: quem cumpriu a sua parte pode obter a propriedade sem o consentimento de quem vendeu, por decisão judicial ou, desde 2022, dentro do próprio cartório de registro de imóveis. Esse pedido se chama adjudicação compulsória. Qual das duas vias serve ao seu caso depende de haver ou não litígio à vista, e é a pergunta que abre o atendimento de um advogado imobiliário em Florianópolis.

Este texto é para quem comprou por contrato particular, por contrato de gaveta, por cessão de direitos ou de construtora que nunca convocou para a escritura. Abaixo, as duas vias, em qual dos cinco ofícios de registro de imóveis da capital o pedido extrajudicial entra, o que o TJSC exige de quem pede usucapião no lugar da adjudicação e o que se paga de ITBI.

O que é adjudicação compulsória?

O Código Civil assegura ao comprador com contrato quitado obter a transferência do imóvel, judicialmente ou em cartório, suprindo a escritura que o vendedor recusa.

Quem assina um compromisso de compra e venda assume uma obrigação de fazer: transferir o imóvel a quem pagar o preço. A escritura é o cumprimento dessa obrigação. Se o vendedor se recusa, some, morre ou perde o interesse depois que o imóvel valorizou, a adjudicação substitui a assinatura que falta.

O nome do papel importa menos do que o conteúdo. Compromisso, promessa, contrato particular, cessão de direitos, recibo de sinal com quitação posterior: a via exige prova de que houve negócio de transmissão daquele imóvel e de que o preço foi pago ou está pronto para ser pago.

Preciso ter registrado o contrato na matrícula para pedir a adjudicação?

Não. Os tribunais superiores têm entendido que o direito à adjudicação compulsória independe do registro prévio do compromisso de compra e venda na matrícula.

A confusão é comum: o compromisso registrado gera direito real sobre o imóvel, oponível a terceiros, enquanto o contrato de gaveta cria apenas obrigação entre as partes. A diferença existe, mas não fecha a porta: mesmo sem registro, o comprador pode exigir o que foi contratado.

Registrar, porém, não é indiferente. O contrato levado à matrícula avisa terceiros de que o imóvel já foi negociado; o que ficou na gaveta não avisa ninguém, e é essa invisibilidade que cria os problemas adiante.

Dá para fazer a adjudicação no cartório, sem processo?

Sim. A Lei 14.382/2022 simplificou procedimentos da Lei de Registros Públicos e abriu a adjudicação extrajudicial, processada no registro de imóveis, para casos sem litígio.

Até 2022, quem tinha contrato e não tinha escritura só via um caminho: processo, citação, contestação, sentença, recurso. A lei que criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) simplificou os procedimentos da Lei 6.015/1973 e admitiu o pedido diretamente ao registrador do imóvel.

A lógica é a de outros procedimentos que migraram para o cartório: o registrador não julga litígio. Ele confere documentos, dá ciência ao titular da matrícula e, não havendo oposição, registra o imóvel em nome do comprador. Havendo impugnação, o caminho extrajudicial se encerra e a discussão volta ao Judiciário — o cartório não decide quem tem razão.

Os documentos e o passo a passo variam conforme a normativa de cada estado e a exigência do ofício onde o imóvel está matriculado. Antes de reunir papel, confirme a lista no próprio registro de imóveis: é ele quem define o que aceita.

A digitalização ajudou: o e-Notariado, do Provimento CNJ 100/2020, permite escrituras assinadas remotamente, e os atos notariais eletrônicos conferidos por esse sistema são instrumentos públicos para todos os efeitos legais.

Em qual cartório de registro de imóveis de Florianópolis o pedido entra?

No ofício da circunscrição do imóvel. Florianópolis tem cinco registros de imóveis, e a circunscrição do 5º Ofício foi atualizada pela Lei Estadual 18.799/2023.

O registro de imóveis não funciona por escolha do interessado: cada ofício tem território próprio, e o pedido só corre onde está a matrícula.

Em bairro de divisa, a própria matrícula resolve a dúvida. Imóvel em São José, Palhoça ou Biguaçu segue o registro da comarca respectiva, ainda que as partes morem na capital.

E se o vendedor morreu, sumiu ou nunca foi o dono registral?

A via do cartório se fecha. A ação corre nas Varas Cíveis da comarca do imóvel e a sentença substitui a vontade do vendedor.

O procedimento extrajudicial pressupõe alguém para notificar e ausência de conflito. Quatro situações derrubam essa premissa: o vendedor morreu e ninguém abriu inventário; a empresa vendedora foi dissolvida; quem vendeu não é o titular da matrícula; ou o imóvel não tem matrícula.

Nesses casos, a via judicial não é escolha, é necessidade, e nem sempre a ação certa é a adjudicação. Em 2024, a 4ª Câmara de Direito Civil do TJSC cassou sentença que extinguira ação de usucapião por falta de interesse processual: a vendedora não constava como proprietária registral e o imóvel sequer tinha matrícula (ApCiv 5001601-28.2022.8.24.0070, julgada em 5 de setembro de 2024). Quando não há titular a ser compelido, adjudicar é impossível.

Adjudicação ou usucapião: qual cabe no meu caso?

O TJSC fixou em 2025, no IRDR 5061611-54.2022.8.24.0000, que a usucapião só é admitida quando há impedimento concreto à escritura ou à adjudicação compulsória.

Em junho de 2025, o Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJSC julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 5061611-54.2022.8.24.0000 e fixou a divisória do tema em Santa Catarina: o contrato informal não impede o pedido de usucapião, mas ela só é admitida quando existe impedimento concreto e relevante à regularização pelos meios tradicionais. A tese vale para as ações ajuizadas a partir da publicação.

A preocupação do tribunal tem nome. A usucapião é forma originária de aquisição, e a Prefeitura de Florianópolis não cobra ITBI sobre ela. Quem tem vendedor vivo, localizável e titular da matrícula e mesmo assim pede usucapião tenta pular o imposto e os custos de cartório. Antes do incidente, a 6ª Câmara de Direito Civil já havia negado usucapião a quem tinha a adjudicação à disposição, por entender que o pedido burlava o sistema registral (Apelação 5014341-64.2020.8.24.0045, julgada em 26 de março de 2024).

O critério é a viabilidade da via comum. Se o vendedor pode ser compelido a outorgar a escritura, a adjudicação é o caminho. Se morreu sem inventário, desapareceu ou nunca foi o dono, o quadro muda: modalidades e prazos estão no texto sobre usucapião em Florianópolis.

O vendedor pode desfazer o negócio porque atrasei parcelas?

O direito de rescindir por inadimplemento é potestativo e decai em cinco anos (CC, art. 206, §5º, I), segundo a 8ª Câmara Civil do TJSC.

Muitos contratos antigos pararam no meio: o comprador atrasou parcelas, o vendedor nunca cobrou, e anos depois alguém mexe no assunto. Em setembro de 2025, a 8ª Câmara Civil do TJSC julgou apelação vinda da 5ª Vara Cível da Comarca da Capital e tratou o direito de rescindir a promessa por inadimplemento como direito potestativo, sujeito ao prazo decadencial de cinco anos do art. 206, §5º, I, do Código Civil. Prescrita a cobrança das parcelas e decaído o direito de rescindir, o processo foi extinto e o imóvel teve de ser transferido aos compradores (Apelação 0305882-88.2019.8.24.0023).

Duas leituras saem daí: o tempo não corre só contra o comprador, e quem recebe ação de rescisão deve conferir as datas antes de tratar o caso como perdido. Para quem prefere desfazer o negócio, a Súmula 543 do STJ prevê a devolução imediata das parcelas na resolução de promessa sob o Código de Defesa do Consumidor: integral se a culpa foi do vendedor, parcial se o comprador deu causa.

Quanto tempo posso esperar antes de agir?

A demora tem custo jurídico: o CPC, art. 792, considera fraude à execução a venda quando já tramitava ação capaz de tornar o vendedor insolvente.

Enquanto o imóvel continua na matrícula em nome de outra pessoa, ele responde pela vida financeira dela. Um credor que executa o vendedor encontra o bem livre no registro e pede a penhora. O comprador, que pagou tudo há anos, descobre o problema por um oficial de justiça.

O Código de Processo Civil, no art. 792, trata como fraude à execução a alienação feita quando já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência, e também a alienação posterior à averbação da execução no registro do bem. Essa alienação é ineficaz perante o exequente. Antes de declará-la, o juiz intima o terceiro adquirente, que pode opor embargos de terceiro em quinze dias.

A Súmula 375 do STJ favorece quem comprou de boa-fé: o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do adquirente. Ainda assim, essa defesa custa tempo e um processo que não existiria com a matrícula atualizada.

Vou pagar ITBI mesmo tendo comprado há anos?

Sim. Em Florianópolis a alíquota do ITBI é 2% (LC municipal 007/1997), o contribuinte é o adquirente e a base é o valor venal.

O imposto acompanha a transmissão, não a data do contrato. Em Florianópolis, a alíquota geral é de 2% (art. 285, II, da Lei Complementar municipal 007/1997); nas transmissões financiadas pelo SFH, PAR e HIS, é de 0,5% sobre o valor financiado, até o teto anual de R$ 259.540,29 em 2026. O contribuinte é o adquirente (art. 282) e a base é o valor venal de mercado (art. 281).

Há isenção para imóveis exclusivamente residenciais de valor venal até R$ 206.266,96 em 2026, e ela não alcança a garagem. O município admite parcelamento e, desde a Lei Complementar 650/2018, a escritura pode ser lavrada e o registro feito sem a quitação integral do parcelamento.

Além do imposto, há os emolumentos do registro, pela tabela do estado, e o custo das certidões. Débitos de IPTU e de condomínio não desaparecem com a mudança de titularidade.

O que reunir antes de procurar um advogado?

Contrato, comprovantes de pagamento, matrícula do imóvel e certidões cíveis e fiscais do vendedor. A matrícula revela quem é o titular e quais ônus pesam.

A ordem prática é esta:

1. Certidão atualizada da matrícula, no ofício da circunscrição do imóvel. Ela diz quem é o titular e se há penhora, hipoteca, alienação fiduciária, indisponibilidade ou inventário averbado.
2. O contrato e toda a cadeia. Se o imóvel passou por mais de uma mão sem escritura, reúna cada instrumento, inclusive as cessões, para ligar o titular da matrícula a você.
3. Prova da quitação: recibos, extratos, comprovantes de transferência e correspondência com o vendedor. Havendo saldo em aberto, calcule quanto é.
4. Certidões do vendedor, cíveis, fiscais e trabalhistas, nas comarcas em que atua. Elas mostram se existe ação capaz de alcançar o imóvel.
5. Localização do vendedor ou dos herdeiros: endereço atual, certidão de óbito, inventário aberto. É o dado que separa o cartório da ação judicial.
6. Documentos do imóvel: carnê de IPTU, planta aprovada e habite-se, quando existirem, e certidão negativa municipal.

Dois prazos merecem atenção. O primeiro é o do vendedor para rescindir por inadimplemento: a 8ª Câmara Civil do TJSC o tratou como direito potestativo sujeito à decadência de cinco anos, aplicando o art. 206, §5º, I, do Código Civil. É a leitura daquela câmara, não texto expresso da lei. E, se o comprador for citado em processo que discuta o imóvel, os embargos de terceiro do art. 792, §4º, do CPC têm prazo de quinze dias.

Com a matrícula em mãos e a cadeia documental montada, é possível avaliar se o caso comporta o procedimento de cartório ou exige ação. A resposta costuma estar na certidão, não no contrato.