Advogado Imobiliário em Florianópolis

Em Florianópolis, o imóvel raramente é só moradia. É a casa de praia que vira locação por temporada em dezembro, o apartamento cuja convenção de condomínio diz "residencial", o terreno de família sem matrícula no interior da Ilha, a unidade comprada na planta com entrega prometida para antes do verão. Cada situação tem regra própria, e a maior parte dos problemas nasce de um contrato assinado sem que alguém tenha lido a cláusula que importava. As frentes abaixo são as que mais chegam ao escritório na Capital e na região.

Quando vale procurar um advogado imobiliário

Três momentos concentram as consultas: antes de assinar (promessa de compra e venda, locação, escritura, financiamento), quando o negócio desanda (obra atrasada, comprador que parou de pagar, inquilino inadimplente, vizinho que constrói no limite) e na regularização (imóvel possuído há décadas sem registro, loteamento informal, herança sem partilha).

Em todos eles a pergunta inicial é a mesma: o que está na matrícula do imóvel e o que existe só no papel entre as partes.

Compra e venda: contrato, distrato e atraso de entrega

A compra na planta é regida, desde 2018, pela chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que alterou a Lei de Incorporações.

Se o comprador desiste ou deixa de pagar, recebe de volta o que pagou ao incorporador, atualizado, descontadas a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago. Em incorporação com patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% e a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Em decisão de 2026, o STJ reafirmou que 25% é o percentual de referência na desistência imotivada e que o juízo só fixa patamar menor com justificativa específica; o sinal (arras confirmatórias) não fica retido, porque a Súmula 543 manda restituir as parcelas de imediato.

Do lado da construtora, a mesma lei admite tolerância de até 180 dias corridos de atraso na entrega, desde que a cláusula esteja clara e destacada. Passado o prazo, o comprador escolhe: resolve o contrato e recebe tudo em até 60 dias, ou mantém o negócio e recebe 1% do valor pago por mês de atraso. Os Temas 970 e 971 do STJ completam o quadro: a multa moratória equivalente ao aluguel não se soma a lucros cessantes, e a multa prevista só contra o comprador é invertida para indenizar o atraso da construtora. Se o comprador pede a rescisão por causa do atraso, o STJ decidiu em 2024 que os lucros cessantes precisam ser provados.

Quem vende também tem prazo. Em 2025, a 8ª Câmara Civil do TJSC, em recurso vindo da 5ª Vara Cível da Capital, decidiu que o direito da vendedora de rescindir a promessa por inadimplemento decai em cinco anos; vencido o prazo, os compradores obtiveram a adjudicação compulsória do imóvel (Apelação 0305882-88.2019.8.24.0023). Contrato antigo com parcelas em aberto merece revisão antes que o tempo vire contra quem deveria cobrar.

Vícios construtivos, metragem menor do que a prometida e diferença entre memorial descritivo e obra entregue têm um ponto em comum: documentar o defeito com laudo e notificar a construtora por escrito antes de qualquer medida.

Usucapião: judicial e extrajudicial

A Ilha tem muito imóvel possuído há gerações sem escritura, em especial nas áreas de ocupação antiga e nas comunidades do litoral. A usucapião transforma essa posse em propriedade registrada. O prazo depende da modalidade: vai de 2 anos, na usucapião familiar, a 15 anos, na extraordinária sem título, com hipóteses intermediárias de 5 e 10 anos ligadas a moradia, justo título e boa-fé.

Desde 2015 o pedido pode tramitar diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, com advogado, ata notarial de posse e planta assinada por profissional habilitado. O titular registrado ou o vizinho que não assina a planta é notificado e, se ficar em silêncio por 15 dias, o silêncio vale como concordância. Em Santa Catarina, o tabelião pode ir ao imóvel conferir a posse.

Um alerta para quem comprou "de contrato": em junho de 2025 o TJSC fixou tese, em incidente de resolução de demandas repetitivas, segundo a qual quem adquiriu por contrato informal só pode usar a usucapião se provar impedimento concreto à regularização pelas vias normais, como a escritura ou a adjudicação compulsória. A usucapião deixou de ser atalho para escapar de ITBI, ITCMD e custos cartorários. Modalidades, documentos, cartório competente e rito na Capital estão em usucapião em Florianópolis.

Locação e despejo

A locação movimenta a cidade no verão, quando a Ilha recebe a temporada, e gera litígio depois do Carnaval. Alguns pontos da Lei do Inquilinato decidem esses conflitos.

O locador pode exigir uma única garantia: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento; exigir duas no mesmo contrato anula a cláusula. Sem garantia e com aluguel em atraso, cabe despejo com liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis; o inquilino afasta a liminar depositando o débito integral nesse prazo. Na locação residencial por escrito de 30 meses ou mais, o contrato termina no prazo sem aviso. Na comercial, o locatário com contrato de ao menos cinco anos e três anos no mesmo ramo tem direito à renovação pela ação renovatória.

O atraso na devolução custa dinheiro. Em março de 2025, a 8ª Câmara Civil do TJSC condenou uma inquilina de Jurerê, em Florianópolis, a pagar lucros cessantes à proprietária que perdeu uma reserva de réveillon porque o imóvel não foi desocupado no prazo do despejo. Danos morais foram negados, mas a lógica da temporada ficou clara: o prejuízo do locador é o aluguel que deixou de receber.

Condomínio e vizinhança

Em cidade de apartamentos e condomínios fechados, a convenção decide a maior parte das brigas. Para a locação por plataforma, o STJ entendeu em 2021 que a hospedagem de alta rotatividade com serviços é contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada; se a convenção fixa destinação residencial, o condomínio pode proibi-la. Quem compra para alugar por aplicativo precisa ler a convenção antes.

Na cobrança, a cota condominial documentada é título executivo extrajudicial: dispensa a ação de cobrança e permite executar direto. Desde a Lei 14.905/2024, o inadimplente responde por correção monetária, juros convencionados (ou os legais, na falta de previsão) e multa de até 2%. Convenções antigas que ainda falam em juros fixos de 1% ao mês merecem revisão, porque a redação do Código Civil mudou.

Conflito de vizinhança segue o art. 1.277 do Código Civil: o proprietário ou possuidor pode fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, considerados o zoneamento e os limites ordinários de tolerância. Barulho de obra, construção no limite, água que escorre para o terreno de baixo: o caminho começa por notificação e laudo. Quando a interferência já causou prejuízo, a regra geral de reparação está em responsabilidade civil.

Regularização e registro: ITBI e cartórios da Capital

Em Florianópolis, o ITBI é de 2% sobre o valor venal de mercado, pago por quem adquire. Nas transmissões financiadas pelo SFH, o imposto cai a 0,5% sobre a parte financiada, até um teto anual (R$ 259.540,29 em 2026). Imóvel exclusivamente residencial de valor venal até R$ 206.266,96 (valor de 2026) é isento, sem alcançar a garagem. O município permite parcelar e, desde 2018, escritura e registro podem ser feitos com o parcelamento em dia. Não incide ITBI sobre usucapião nem desapropriação.

A base de cálculo é campo frequente de discussão. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base é o valor de mercado, não o do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte presume-se correto, só pode ser afastado em processo administrativo próprio, e o município não pode arbitrar de antemão um valor de referência. Quem recebe guia acima do valor do negócio tem fundamento para questionar.

O registro é feito no ofício da circunscrição do imóvel, e a Capital tem cinco Ofícios de Registro de Imóveis: o 1º atende a região central (Centro, Agronômica, Prainha); o 2º, o Norte e o Leste da Ilha, de Ingleses e Canasvieiras à Lagoa da Conceição; o 3º, a parte continental (Subdistrito do Estreito); o 4º, o Sul da Ilha, de Saco dos Limões e Campeche ao Ribeirão da Ilha e Pântano do Sul; e o 5º, criado por lei estadual de 2023, Córrego Grande, Pantanal, Carvoeira, Itacorubi, Santa Mônica e Trindade.

Para núcleos urbanos informais, a Reurb (Lei 13.465/2017) tem duas modalidades, a de interesse social, com isenção de custas no primeiro registro, e a de interesse específico; a legitimação fundiária só alcança núcleos existentes até 22 de dezembro de 2016.

Alienação fiduciária e leilão

No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do credor até a quitação. Vencida a dívida, o devedor é intimado pelo Registro de Imóveis a pagar em 15 dias; não pagando, a propriedade se consolida no credor, que deve leiloar em 60 dias, com segundo leilão nos 15 dias seguintes se o primeiro lance ficar abaixo do valor do imóvel.

O STF confirmou em 2023 a constitucionalidade desse rito extrajudicial (Tema 982), e o STJ definiu, no Tema 1.095, que a resolução do contrato com alienação fiduciária registrada segue a Lei 9.514/97, e não o Código de Defesa do Consumidor. Em fevereiro de 2026, o Tema 1.288 fechou uma dúvida antiga: nos casos alcançados pela Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, o devedor fica apenas com o direito de preferência na compra; não retoma o contrato. A janela para negociar é antes da consolidação.

Quem arremata também tem regra. Em 2026, a 4ª Câmara Comercial do TJSC determinou a reintegração de posse contra arrematante de leilão extrajudicial que entrou no imóvel sem mandado: mesmo após a consolidação e a arrematação, a imissão na posse exige a via judicial (Agravo de Instrumento 5023906-80.2026.8.24.0000).

Do lado de quem deve, o bem de família continua impenhorável para a maioria das dívidas, mas não protege contra o financiamento do próprio imóvel nem contra pensão alimentícia. E quem compra de devedor com ação em curso precisa checar a matrícula: a alienação pode ser declarada ineficaz por fraude à execução, embora a Súmula 375 do STJ exija registro da penhora ou prova de má-fé do adquirente, ouvido o terceiro antes da declaração.

Onde o processo corre em Florianópolis

As ações imobiliárias da Capital tramitam, em regra, nas Varas Cíveis: da 1ª à 6ª no Fórum Central, na Rua Álvaro Millen da Silveira, 208, e a 7ª no Fórum Desembargador Eduardo Luz, que também abriga a Vara de Sucessões e Registros Públicos, relevante em dúvidas registrais e imóveis de herança. Cumprimento de sentença e execuções correm na Vara de Cumprimento de Sentenças Cíveis e Execuções, no Fórum Distrital do Continente. Imóvel em São José, Palhoça ou Biguaçu litiga na comarca respectiva, e a usucapião extrajudicial corre no cartório de registro de imóveis, não no fórum.

Como o escritório atua

A atuação começa pela leitura da matrícula e do contrato, segue pela notificação ou pelo procedimento extrajudicial quando ele resolve, e vai ao judicial quando essa é a via necessária. Fundado em 1998, o escritório atende no Centro de Florianópolis, na Rua Tenente Silveira, 225, e acompanha causas em toda a região.

Onde isso se conecta

O Direito Imobiliário é um recorte do Direito Civil, e a visão geral de contratos, posse e responsabilidade está em advogado civil em Florianópolis. A posse antiga que precisa virar propriedade tem página própria em usucapião em Florianópolis. Quando o problema imobiliário causa prejuízo além do material, como no atraso de obra que desorganiza uma mudança, indenização por danos morais explica como a ação é proposta. E para saber em qual fórum ou vara a ação vai tramitar, fóruns e varas em Florianópolis mostra a organização da Comarca da Capital.

Para tratar de um contrato, de uma posse ou de um imóvel financiado, o escritório em Florianópolis faz o primeiro atendimento e define se o caminho é extrajudicial ou judicial.