Usucapião em Florianópolis: modalidades, prazos e cartório
Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903
Quem ocupa um imóvel há anos em Florianópolis sem escritura no próprio nome costuma descobrir o problema na hora errada: ao tentar vender, financiar, deixar de herança ou simplesmente regularizar a matrícula. A usucapião é o instrumento que transforma posse prolongada em propriedade registrada, e desde 2015 ela pode ser reconhecida sem processo judicial, direto no cartório de registro de imóveis.
Abaixo, as modalidades e os prazos, o roteiro no cartório, em qual dos cinco ofícios de registro de imóveis da cidade o pedido entra, quando só o juiz resolve e o que o Tribunal de Justiça de Santa Catarina passou a exigir de quem comprou por contrato informal.
O que toda usucapião exige
Independentemente da modalidade, a lei pede três coisas: posse exercida como se o possuidor fosse o dono, sem interrupção e sem oposição, pelo tempo fixado para cada caso.
O primeiro requisito é o que mais exige atenção. Quem ocupa o imóvel por permissão do proprietário, por contrato de aluguel, por comodato ou por um direito registrado na matrícula não tem posse com ânimo de dono. O TJSC negou usucapião extraordinária a ocupantes que permaneceram no imóvel por décadas justamente porque a permanência decorria de um usufruto averbado na matrícula: o título que autorizava a estadia era o mesmo que descaracterizava a posse para fins de aquisição.
Modalidades e prazos
O Código Civil e o Estatuto da Cidade organizam a usucapião de imóvel urbano em cinco modalidades. A escolha não é livre: depende do tempo de posse, da existência de título, do tamanho do imóvel e do uso que se faz dele.
| Modalidade | Prazo | Requisitos principais | Base |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, reduzidos a 10 se o possuidor mora no imóvel ou nele fez obras ou serviços produtivos | Não exige título nem boa-fé | CC, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos, reduzidos a 5 se o imóvel foi comprado com base em registro depois cancelado e o possuidor mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico | Justo título e boa-fé | CC, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | Área de até 250 m², uso para moradia própria ou da família, sem outro imóvel urbano ou rural; reconhecida uma única vez ao mesmo possuidor | CC, art. 1.240 e Estatuto da Cidade, art. 9º |
| Coletiva | Mais de 5 anos | Núcleo urbano informal sem oposição, área total dividida pelo número de possuidores inferior a 250 m² por possuidor, nenhum deles proprietário de outro imóvel | Estatuto da Cidade, art. 10 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado para moradia; uma única vez por possuidor | CC, art. 1.240-A |
A extraordinária é a de alcance mais amplo porque dispensa documento de origem. A especial urbana é a mais rápida, mas o limite de 250 m² e a exigência de não ter outro imóvel são verificados com rigor.
O caminho pelo cartório
A Lei de Registros Públicos, no art. 216-A, admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião, processado diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca em que fica o imóvel. O pedido é obrigatoriamente feito por advogado, ou por defensor público, e o procedimento hoje segue o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 e seguintes), que absorveu o antigo Provimento 65/2017.
O requerimento é instruído com quatro peças centrais:
- Ata notarial, lavrada por tabelião de notas com competência no município do imóvel, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores. Em Santa Catarina, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça autoriza o tabelião a ir ao imóvel para verificar a exteriorização da posse, às custas do requerente.
- Planta e memorial descritivo, assinados por profissional habilitado com anotação de responsabilidade técnica no conselho de classe.
- Assinatura dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e nas matrículas dos imóveis confinantes, na mesma planta.
- Documentos da posse: comprovantes que mostrem a continuidade e a data de início, como carnês de IPTU, contas de consumo, contrato de origem quando existir e declarações de vizinhos.
Se algum titular ou confinante não assinou a planta, o registrador o notifica, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para se manifestar em quinze dias. Desde a Lei 13.465/2017 o silêncio é interpretado como concordância; antes dessa lei, o silêncio significava discordância.
O procedimento é construído para situações sem conflito. Discordância expressa de um titular ou confinante, ou a impossibilidade de localizar quem precisa ser ouvido, tira o caso do cartório e leva a discussão ao Judiciário.
Em qual cartório de Florianópolis o pedido entra
A competência é do ofício de registro de imóveis que atende o bairro onde o imóvel está. Florianópolis tem cinco:
- 1º Ofício (Av. Prefeito Osmar Cunha, 260, 9º andar): região central, com Centro, Agronômica e Prainha.
- 2º Ofício (Rua Emílio Blum, 131, 1º andar): principalmente Norte e Leste da Ilha, como Ingleses, Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus, Rio Vermelho, Ratones, Santo Antônio de Lisboa, Barra da Lagoa, Lagoa da Conceição, Saco Grande, João Paulo e Monte Verde.
- 3º Ofício (Rua Emílio Blum, 131, sala 601): parte continental, o Subdistrito do Estreito.
- 4º Ofício (Praça Pereira Oliveira, 64): Sul da Ilha, com Saco dos Limões, Costeira, Campeche, Rio Tavares, Ribeirão da Ilha, Pântano do Sul, Tapera e Carianos, entre outros.
- 5º Ofício, criado pela Lei Estadual 18.799/2023: Córrego Grande, Pantanal, Carvoeira, Itacorubi, Santa Mônica e Trindade.
Em bairro de divisa, a matrícula do próprio imóvel, quando existe, ou a de um confinante indica o ofício correto.
Quando só a via judicial serve
A lei é expressa em que a via do cartório existe "sem prejuízo da via jurisdicional". Na prática, a ação de usucapião continua sendo necessária em três grupos de situação.
O primeiro é o conflito: alguém com direito sobre o imóvel ou sobre um confinante discorda, e o registrador não pode decidir litígio.
O segundo é a lacuna documental. Em 2024, a 4ª Câmara de Direito Civil do TJSC cassou uma sentença que havia extinguido ação de usucapião por falta de interesse processual: a vendedora não constava como proprietária registral e o imóvel sequer tinha matrícula (ApCiv 5001601-28.2022.8.24.0070, julgada em 5 de setembro de 2024). Quando a cadeia de registros está quebrada ou nem existe, o provimento judicial é útil e necessário.
O terceiro é a área cujos limites só se definem com perícia e contraditório.
A ação segue a regra do foro da situação do imóvel. Para imóvel em Florianópolis, isso significa as Varas Cíveis da Comarca da Capital: as 1ª a 6ª funcionam no Fórum Central, na Rua Álvaro Millen da Silveira, 208, e a 7ª Vara Cível fica no Fórum Desembargador Eduardo Luz. Imóvel em São José, Palhoça ou Biguaçu corre na comarca respectiva, ainda que o possuidor more na capital.
O que o TJSC passou a exigir de quem comprou por contrato informal
A referência atual para a usucapião de imóvel comprado informalmente em Santa Catarina é de junho de 2025. O Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJSC julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 5061611-54.2022.8.24.0000 e fixou a tese de que a usucapião é admitida mesmo quando existe contrato de compra e venda, mas somente se houver impedimento concreto e relevante que torne inviável a regularização pelos meios tradicionais, como a escritura pública ou a adjudicação compulsória.
Em outras palavras: quem comprou por contrato de gaveta e simplesmente não levou o negócio ao cartório não pode usar a usucapião como atalho para escapar do ITBI, do ITCMD, do desmembramento e dos custos cartorários. A tese vale para as ações ajuizadas a partir da publicação do julgamento.
Ela consolidou o que câmaras isoladas já vinham decidindo. Em março de 2024, a 6ª Câmara de Direito Civil negou usucapião a quem tinha à disposição a adjudicação compulsória, por entender que o pedido servia para burlar o sistema registral (Apelação 5014341-64.2020.8.24.0045).
O critério é a viabilidade da via comum. Se o vendedor existe, é o proprietário registral e pode outorgar a escritura, o caminho é a escritura. Se ele morreu sem inventário, desapareceu, não era o dono ou o imóvel não tem matrícula, a usucapião é legítima, e o impedimento precisa ser documentado desde o início.
Há um detalhe fiscal que explica a preocupação do tribunal: em Florianópolis, o ITBI não incide sobre as formas originárias de aquisição da propriedade, e a Prefeitura cita a usucapião como o principal exemplo. É exatamente por isso que o pedido precisa vir acompanhado da prova de que não havia outro caminho.
Tempo e custo em ordem de grandeza
Não existe prazo legal para a conclusão da usucapião extrajudicial, e a duração depende da documentação reunida e da resposta dos titulares e confinantes. O que se pode dizer com segurança é que o procedimento do cartório dispensa audiências, perícia judicial e recursos, enquanto a ação judicial passa por citações, prazos de defesa e eventual perícia, o que tende a alongá-la.
O custo se compõe de quatro parcelas: os emolumentos da ata notarial, que pelo Código Nacional de Normas são calculados sobre o valor venal do imóvel no último lançamento do IPTU enquanto não houver lei estadual específica; os emolumentos do registrador, que em Santa Catarina cobra uma parcela pelo processamento e conferência do pedido e, se deferido, o ato de registro; os honorários do profissional que faz a planta e o memorial; e os honorários advocatícios. Como a base é o valor venal, imóveis em bairros valorizados da Ilha pagam proporcionalmente mais.
Para núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda, vale verificar antes se o caso não se enquadra na regularização fundiária da Lei 13.465/2017. Na modalidade Reurb-S, o primeiro registro é isento de custas e emolumentos, o que pode tornar a usucapião individual desnecessária.
Onde isso se conecta
A usucapião é uma das portas de entrada da regularização de imóveis, ao lado da escritura, da adjudicação compulsória e da Reurb; a escolha entre elas é o primeiro trabalho de um advogado imobiliário em Florianópolis. Quando a posse nasce de disputa de vizinhança, de contrato descumprido ou de herança não partilhada, a discussão se aproxima da atuação em Direito Civil em Florianópolis e, no último caso, de inventário e partilha de herança. Para entender onde uma ação de usucapião judicial tramita na capital e na região, veja fóruns, varas e comarcas em Florianópolis.
Se você ocupa um imóvel há anos sem registro no próprio nome, o primeiro passo é levantar a matrícula, os confinantes e a origem da posse. A partir desses documentos, o escritório pode avaliar se o caso comporta a via do cartório ou exige ação judicial.
Perguntas frequentes
Preciso morar no imóvel para conseguir a usucapião?
Não em todas as modalidades. Na usucapião extraordinária a moradia não é requisito, mas reduz o prazo de 15 para 10 anos. Já na especial urbana e na familiar, a moradia própria ou da família é condição, ao lado do limite de 250 m² e da exigência de não ter outro imóvel urbano ou rural.
Tenho contrato de compra e venda, mas o vendedor sumiu. A usucapião resolve?
Pode resolver, desde que fique demonstrado que a escritura ou a adjudicação compulsória se tornou inviável. O TJSC fixou em 2025 que o contrato informal não impede o pedido, mas a usucapião não pode ser usada só para evitar impostos e custos cartorários. O desaparecimento do vendedor, sua morte sem inventário ou a falta de matrícula são impedimentos que precisam ser documentados desde o início.
A ata notarial já prova que o imóvel é meu?
Não. O tabelião consigna na própria ata que ela não vale como confirmação de propriedade; serve apenas para instruir o requerimento de usucapião. A propriedade só nasce com o registro na matrícula, feito pelo registrador ao final do procedimento extrajudicial ou por força de sentença judicial.
Paga ITBI na usucapião em Florianópolis?
Não. A Prefeitura de Florianópolis lista a usucapião entre as formas originárias de aquisição da propriedade, sobre as quais o ITBI não incide. Ainda assim, os emolumentos da ata notarial e do registrador são cobrados, e a base de cálculo deles é o valor venal do imóvel.
Posso somar o tempo de posse de quem me passou o imóvel?
Sim, e a ata notarial é o instrumento próprio para isso: a lei prevê que ela ateste o tempo de posse do requerente e também o de seus antecessores. É preciso demonstrar a continuidade, com documentos de cada período e, sempre que existir, o instrumento pelo qual a posse foi transmitida.
