Aluguel de temporada em condomínio de Florianópolis: o que a convenção pode proibir

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O art. 1.336, IV, do Código Civil impõe ao condômino um dever de uma linha: dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação. É desse dever que sai a resposta. Quando a convenção registrada fixa destinação exclusivamente residencial, o condomínio pode barrar a hospedagem remunerada de alta rotatividade, e foi assim que a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu em 2021, no REsp 1.819.075, ao classificar a locação por plataforma digital como contrato atípico de hospedagem. O que o condomínio não pode é criar essa proibição por aviso de portaria: alterar a convenção e mudar a destinação do edifício dependem de dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351, razão pela qual a primeira leitura de um advogado imobiliário em Florianópolis chamado por qualquer dos dois lados é a da convenção registrada na matrícula, e não a do anúncio publicado na plataforma.

Este texto é para quem tem imóvel anunciado por temporada em Florianópolis e recebeu notificação do condomínio, e para o síndico que precisa decidir como tratar a rotatividade no prédio. Abaixo: o que o STJ separou de hospedagem e de locação, onde a proibição vale, qual quórum ela exige e o que o condomínio não pode fazer sozinho.

O condomínio pode proibir o aluguel por temporada?

Pode, quando a convenção registrada fixa destinação exclusivamente residencial: o STJ tratou a hospedagem por plataforma como contrato atípico, distinto da locação por temporada.

O julgamento de 2021 da Quarta Turma, no REsp 1.819.075, não disse que toda locação curta é proibida: fez uma classificação. Para o colegiado, o sistema de reserva por plataforma digital configura espécie de contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que tem regulamentação própria. Havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades, é impossível usá-las para hospedagem remunerada.

Os dois elementos que sustentaram a classificação são a alta rotatividade e a oferta de serviços. Um apartamento entregue por sessenta dias a uma família, com contrato escrito e sem recepção nem limpeza diária, não é o caso daquele acórdão, ainda que anunciado no mesmo site.

O tema não está encerrado: enquanto não houver tese vinculante sobre o alcance dessa distinção, decidem o texto da convenção e o modo concreto de exploração da unidade.

Onde a proibição precisa estar escrita?

Na convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Aviso de síndico, circular e regimento aprovado sem o quórum próprio não criam proibição nem sanção.

O art. 1.333 do Código Civil exige que a convenção seja subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, e ela obriga desde logo titulares, possuidores e detentores. Para ser oponível contra terceiros, precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e é essa a versão que interessa no litígio: a da matrícula, com a data de cada averbação.

O art. 1.334 lista os cinco pontos que a convenção obrigatoriamente determina, entre eles as sanções a que estão sujeitos condôminos e possuidores e o regimento interno. A leitura prática é direta: sanção que não está na convenção é sanção sem base. E o §2º equipara aos proprietários, salvo disposição em contrário, promitentes compradores e cessionários — quem comprou por contrato e ainda não registrou a escritura já está sujeito à convenção, mesmo com a regularização do título por adjudicação compulsória pendente.

Em agosto de 2025, o TJSC divulgou sentença do Juizado Especial Cível de Itajaí (autos 5008265-84.2025.8.24.0033) que anulou multa condominial. Três fundamentos interessam: a penalidade tem de estar expressamente prevista na convenção; regimento interno posterior ao fato não retroage; e notificação emitida mais de quatro meses depois violou a boa-fé objetiva. É decisão de primeiro grau, útil para mostrar o raciocínio aplicado, jamais para ser invocada como precedente vinculante.

Que quórum a assembleia precisa para incluir a proibição?

Dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 do Código Civil, para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade.

Esse número mudou há pouco. A redação anterior exigia unanimidade para a mudança de destinação, o que inviabilizava a alteração em prédios grandes; a Lei 14.405/2022 uniformizou o quórum em dois terços para as duas hipóteses.

Fora das matérias com quórum especial, o art. 1.352 fixa a maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, em primeira convocação. E o art. 1.354 impõe o limite que costuma derrubar assembleias inteiras: ela não delibera se todos os condôminos não forem convocados. A convocação também precisa dizer o que será votado — no julgado de 2015 do STJ sobre multa condominial, o assunto sequer constava do edital.

Desde a Lei 14.309/2022, o art. 1.354-A permite assembleia eletrônica ou híbrida, se a convenção não vedar e forem preservados voz, debate e voto, com formato e instruções de acesso no edital. Em prédios com muitos proprietários fora da ilha, é o que viabiliza os dois terços.

Que multa o condomínio pode aplicar?

A prevista na convenção, limitada a cinco vezes a contribuição mensal pelo art. 1.336, §2º; o descumprimento reiterado admite quórum e multa maiores.

O §2º do art. 1.336 trata do condômino que não cumpre os deveres dos incisos II a IV, entre eles o de dar à unidade a mesma destinação da edificação. A multa é a prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Sem disposição expressa, cabe à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança.

O art. 1.337 sobe a escala. Quem descumpre reiteradamente seus deveres pode, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, pagar multa de até o quíntuplo da contribuição, conforme a gravidade das faltas e a reiteração; e o reiterado comportamento antissocial que gera incompatibilidade de convivência admite multa correspondente ao décuplo, até ulterior deliberação da assembleia.

Antes de qualquer desses valores vem um requisito de forma. Em 2015, a Quarta Turma do STJ, relator o ministro Luis Felipe Salomão, decidiu que as sanções dos arts. 1.336 e 1.337 exigem notificação prévia, para possibilitar o exercício do direito de defesa. Punir sem defesa, segundo o relator, viola garantias constitucionais.

O condomínio pode barrar o hóspede na portaria?

A lei entrega ao condomínio sanções pecuniárias e a via judicial. O STJ afastou punições não pecuniárias, como impedir o acesso a áreas comuns.

As duas decisões lembradas nesse ponto são da Terceira Turma e tratam do condômino inadimplente: impedir o condômino em mora de acessar área comum desnatura o instituto do condomínio e limita indevidamente o direito de propriedade (REsp 1.564.030), e a falta de pagamento não autoriza a assembleia a suspender serviço essencial como o elevador (REsp 1.401.815).

Nenhuma foi julgada em caso de temporada, mas o desenho que descrevem vale aqui: o Código Civil entrega ao condomínio multa, perdas e danos e a via judicial, não a autotutela no hall. O art. 1.331, §4º, é expresso: nenhuma unidade pode ser privada do acesso ao logradouro público.

A garagem segue regra própria e mais restritiva. O §1º do art. 1.331, na redação da Lei 12.607/2012, dispõe que os abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Muito conflito de temporada começa por aí, e não pela unidade.

Se a convenção não proíbe, o condomínio ainda tem argumento?

Tem. O art. 1.336, IV, proíbe o uso prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança, e o art. 1.277 trata das interferências de vizinhança.

A segunda metade do inciso IV é regra de conduta, não de destinação: o condômino não pode usar sua parte de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Alcança a festa de madrugada, o excesso de pessoas e o acesso descontrolado às áreas comuns, seja o ocupante hóspede, inquilino ou dono.

Fora do condomínio, o art. 1.277 dá ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam o prédio, provocadas pela utilização da propriedade vizinha, considerados o zoneamento e os limites ordinários de tolerância da vizinhança.

Sanção fundada em conduta depende de prova: registro de ocorrência com data, imagens do circuito interno preservadas, livro de portaria, atas e notificações entregues. Reclamação em grupo de mensagens não sustenta multa.

E quem já tem reservas confirmadas quando a convenção muda?

A alteração vale da aprovação em diante; norma nova não retroage para punir uso anterior, e a temporada perdida é discussão de responsabilidade civil.

Os efeitos da alteração correm para a frente, e foi um dos fundamentos da sentença de Itajaí citada acima. Tolerância prolongada também pesa: naquela decisão, quatro meses de silêncio depois da conduta foram lidos como expectativa legítima de aceitação tácita, pela teoria da surrectio. Um condomínio que conviveu anos com a prática e decide mudar precisa fazê-lo pela porta certa, com edital, quórum e comunicação a todos.

Do outro lado, quem perde reservas contratadas discute perdas e danos: o art. 186 do Código Civil define o ato ilícito, o art. 927 obriga à reparação e o art. 944 mede a indenização pela extensão do dano. Em março de 2025, o TJSC divulgou julgamento da 8ª Câmara Civil, em caso de imóvel em Jurerê, que condenou inquilina a pagar R$ 5.524,44 de lucros cessantes pela reserva de réveillon perdida pela proprietária; os danos morais foram negados. A divulgação não informa o número do processo, de modo que a decisão mostra como a perda de temporada é quantificada, não serve como precedente a citar por número.

O que fazer agora e o que reunir?

Comece pela convenção registrada na matrícula, não pelo aviso no elevador: é a data de cada averbação que define qual regra vale no seu caso.

A lista de documentos é curta e vale para os dois lados da mesa:

1. Certidão da matrícula atualizada e a convenção registrada, com todas as averbações. Florianópolis tem cinco Ofícios de Registro de Imóveis divididos por bairro: o 1º na região central, o 3º na parte continental, o 4º no Sul da Ilha, o 5º em Córrego Grande, Pantanal, Carvoeira, Itacorubi, Santa Mônica e Trindade, e o 2º no Norte e no Leste da Ilha — circunscrição que vem de fonte privada e convém confirmar no cartório.
2. O regimento interno vigente e a data de aprovação de cada alteração, para separar o que já valia do que veio depois.
3. Editais de convocação, atas e listas de presença das assembleias que trataram do assunto, com as frações ideais de cada votante — é o que permite conferir os dois terços do art. 1.351.
4. Toda notificação recebida ou enviada, com data e prova de entrega.
5. A descrição concreta da exploração: duração média das estadias, número de reservas e existência de limpeza, recepção ou troca de roupa de cama. São os elementos que aproximam ou afastam o caso da classificação usada pelo STJ.
6. O título de propriedade ou a promessa de compra e venda, lembrando a equiparação do art. 1.334, §2º.

Dois valores da Circular CGJ 643/2025, vigentes em Santa Catarina desde 1º de janeiro de 2026: a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel custa R$ 57,00, mais R$ 12,95 de Fundo de Reaparelhamento da Justiça, e o registro de convenção de condomínio, R$ 261,95, mais R$ 59,54 — emolumentos de cartório, fixados pela Corregedoria-Geral da Justiça.

Três balizas organizam a agenda. O mandato do síndico não passa de dois anos, pelo art. 1.347. A assembleia não delibera se todos os condôminos não forem convocados, pelo art. 1.354. E a multa exige notificação prévia com espaço de defesa, na leitura que o STJ deu aos arts. 1.336 e 1.337. Com a convenção em mãos e as atas conferidas, a discussão deixa de ser sobre o que se pode fazer com um apartamento na ilha e passa a ser sobre o texto já registrado na matrícula.