Barulho, infiltração e obra do vizinho em Florianópolis: o que a lei permite exigir

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O Plano Diretor de Florianópolis é a Lei Complementar 482/2014, revisada pela Lei Complementar 739/2023, e o estudo de impacto de vizinhança tem lei municipal própria, a Lei 11.029/2023, regulamentada pelo Decreto 25.400/2023. Esse conjunto de números não é burocracia distante: é ele que define o zoneamento a que o Código Civil manda olhar antes de dizer se um barulho ou uma obra são toleráveis. Ler a regra municipal antes de escrever a petição é por onde começa qualquer discussão de direito de vizinhança em Florianópolis, porque o que se admite numa via comercial do Centro não é o que se admite num miolo residencial do Campeche.

Este texto é para quem tem um problema concreto do outro lado da parede: o som que atravessa a laje de madrugada, a mancha que cresce no teto do quarto, o entulho da reforma ao lado, a janela nova apontada para dentro de casa.

O que a lei chama de interferência prejudicial?

O art. 1.277 do Código Civil autoriza proprietário ou possuidor a fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores.

O artigo faz duas coisas. Dá legitimidade ampla — quem pede não precisa ser dono, basta possuir o imóvel, o que inclui o inquilino — e define o objeto do pedido, que não é dinheiro, e sim o fim da interferência. Barulho, trepidação, fumaça, cheiro, poeira de obra e escoamento de água cabem nessa moldura.

O parágrafo único traz o filtro que decide a maioria dos casos: proíbem-se as interferências considerando a natureza da utilização, a localização do prédio, as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites ordinários de tolerância dos moradores. É por isso que a mesma serra elétrica pode ser ilícita numa rua residencial da Trindade e irrelevante numa quadra de oficinas.

Barulho: em que ponto deixa de ser convivência e vira ilícito?

Quando ultrapassa os limites ordinários de tolerância da vizinhança, considerados a natureza do uso, a localização do prédio e as normas de zoneamento.

A pergunta prática não é "houve barulho", e sim "houve barulho anormal, repetido e documentado". Um churrasco em dezembro não é caso judicial. Som mecânico ligado até as três da manhã, três vezes por semana, durante meses, é outra história — e é a repetição, mais do que um episódio isolado, que os tribunais examinam.

Em prédio, o Código Civil acrescenta uma camada. O art. 1.336 impõe ao condômino dar à unidade a mesma destinação da edificação e não usá-la de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Aluguel de temporada entra aqui: em 2021, a Quarta Turma do STJ decidiu, no REsp 1.819.075, que a locação por plataforma com alta rotatividade e prestação de serviços é contrato atípico de hospedagem, e que o condomínio com destinação residencial na convenção pode proibi-la.

A via administrativa e a policial correm em paralelo à civil: perturbar o sossego alheio recebe tratamento na lei penal de contravenções, e a fiscalização municipal atende reclamações de ruído. Nenhuma porta exclui a outra.

O condomínio pode multar, e até quanto?

Pode: o art. 1.336, §2º, do Código Civil admite multa de até cinco contribuições mensais, e o art. 1.337 alcança o condômino antissocial.

A escala é progressiva. A multa do art. 1.336, §2º, é a prevista na convenção, limitada ao quíntuplo das contribuições mensais, além de perdas e danos; sem previsão expressa, depende de deliberação da assembleia por dois terços dos condôminos restantes. O art. 1.337 vai além: o descumprimento reiterado de deveres autoriza, por três quartos dos condôminos restantes, multa de até cinco vezes a contribuição, e o comportamento antissocial que gera incompatibilidade de convivência chega ao décuplo.

O procedimento é o que costuma derrubar a sanção. Em 2015, a Quarta Turma do STJ assentou que a multa do art. 1.337 exige notificação prévia do condômino, para que ele exerça defesa — no caso julgado, o assunto sequer constava do edital de convocação. E o art. 1.334 exige que a convenção determine as sanções aplicáveis: penalidade sem previsão é penalidade sem base. Em 2025, o Juizado Especial Cível de Itajaí anulou multa por armário em vaga privativa justamente porque a penalidade não constava da convenção — sentença de primeiro grau, sem força vinculante, mas ilustrativa do rigor formal exigido.

Infiltração vinda do apartamento de cima: quem responde?

Depende da origem: solo, estrutura, telhado e as redes de água e esgoto são partes comuns do condomínio pelo art. 1.331 do Código Civil.

A primeira tarefa é técnica, não jurídica: descobrir de onde vem a água. O art. 1.331 lista como partes comuns o solo, a estrutura, o telhado e as redes de água, esgoto, gás e eletricidade. Vazamento nascido em prumada, laje, fachada ou cobertura é problema do condomínio, e o art. 1.341 permite que as obras necessárias sejam feitas sem autorização prévia pelo síndico ou, na omissão dele, por qualquer condômino.

Se a origem está dentro da unidade de cima — box, registro, tubulação interna, reforma malfeita —, a conta é de responsabilidade civil comum: o art. 186 define o ato ilícito, o art. 927 obriga a reparar e o art. 944 mede a indenização pela extensão do dano. O art. 1.336 ainda proíbe obra que comprometa a segurança da edificação, e o art. 1.348 impõe ao síndico fazer cumprir a convenção.

Há ainda o caso em que a falha é do próprio prédio, e não do vizinho. O art. 618 do Código Civil fixa garantia irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra, com 180 dias para acionar o empreiteiro — prazo que corre do aparecimento do vício, não da entrega das chaves. Em relação de consumo, o CDC conta os 90 dias do vício oculto a partir do momento em que o defeito fica evidenciado (art. 26, §3º), a reclamação escrita ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca, e a responsabilidade do construtor por defeito de projeto ou execução independe de culpa (art. 12).

Obra do vizinho: o que dá para exigir, e em que prazo?

Janela, sacada, terraço ou goteira sobre o prédio vizinho podem ser desfeitos, mas só no prazo de ano e dia após concluída a obra.

Esse é o ponto em que a demora custa o direito. O art. 1.302 do Código Civil dá ao proprietário o lapso de ano e dia, contado da conclusão da obra, para exigir o desfazimento; escoado o prazo, ele próprio passa a ter de respeitar as distâncias ao edificar. Quem viola as proibições da seção fica obrigado a demolir as construções feitas e responde por perdas e danos (art. 1.312). Esse ano e dia não é o mesmo do rito possessório, contado da data em que a posse foi perdida e usado por quem teve o imóvel invadido e pede reintegração: a expressão é igual, os marcos e os pedidos são outros.

As medidas estão no art. 1.301: é vedado abrir janela, eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho, e as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória exigem ao menos 75 centímetros. Ficam de fora as aberturas para luz ou ventilação de até 10 cm por 20 cm construídas a mais de dois metros de altura do piso.

Dentro do condomínio há outra camada: o art. 1.336 proíbe obra que comprometa a segurança da edificação e a alteração da forma e da cor da fachada, e o art. 1.341 gradua os quóruns — dois terços para as obras voluptuárias, maioria para as úteis. Fora dele entram o licenciamento municipal e o estudo de impacto de vizinhança, cuja regulamentação em Florianópolis muda com frequência e precisa ser conferida na versão vigente a cada análise.

Que prova o juiz examina?

Prova datada e contínua: registro fotográfico e audiovisual, boletins de ocorrência, atas e notificações do condomínio, laudo técnico e testemunhas dos horários atingidos.

Caso de vizinhança se ganha ou se perde no acervo, e o acervo se constrói antes da ação. Áudio e vídeo com data e hora visíveis, uma planilha de ocorrências, cópias das mensagens ao síndico, protocolos das reclamações, notificação extrajudicial recebida pelo vizinho: cada peça isolada é fraca, o conjunto demonstra habitualidade.

Prova técnica separa causa de sintoma. Em infiltração, o laudo que aponta a prumada, a impermeabilização da laje ou o ramal interno decide quem é o réu. Em ruído, medição por profissional habilitado, com metodologia descrita, vale mais do que a impressão de quem não dormiu.

Em apelação julgada pela 4ª Câmara Civil do TJSC (autos 5008503-32.2021.8.24.0005), a multa condominial foi mantida porque boletins de ocorrência e imagens do circuito interno comprovaram as infrações e o procedimento do condomínio foi correto, mesmo diante da alegação de falta de notificação prévia. O inteiro teor merece conferência antes de qualquer citação em peça, mas a lição é direta: quem documenta, sustenta.

Onde a causa corre em Florianópolis?

Causas de até quarenta salários mínimos cabem no Juizado Especial Cível pela Lei 9.099/95; acima disso, seguem para a vara cível da Capital.

O art. 3º da Lei 9.099/95 atribui ao Juizado as causas cíveis de menor complexidade até quarenta salários mínimos, e o §3º cobra o preço da escolha: optar pelo rito importa renúncia ao crédito excedente, salvo em caso de conciliação. No pedido de fazer cessar barulho, o teto raramente incomoda; cumulada a indenização pelo dano ao imóvel, a conta muda.

A comarca da Capital é dividida em cinco unidades de foro, segundo a lista oficial do TJSC: Rid Silva (o fórum central), Estadual Bancário, Continente, Eduardo Luz e Norte da Ilha. O 1º e o 2º Juizado Especial Cível funcionam no Fórum Eduardo Luz, na Rua José da Costa Moellmann, 197, no Centro — estrutura que muda por resolução e convém confirmar antes do protocolo.

Dá para cobrar indenização, além de fazer parar?

Sim: os arts. 186, 927 e 944 do Código Civil obrigam quem causa dano a repará-lo, medida a indenização pela extensão do prejuízo.

Os dois pedidos convivem. O principal é a obrigação de não fazer — parar o ruído, refazer a impermeabilização, remover a estrutura irregular —, com pedido de urgência para que a ordem valha antes da sentença e multa em caso de descumprimento. Ao lado dele vem a reparação: o conserto do teto, os móveis perdidos, o aluguel do período em que o imóvel ficou inabitável e, conforme o caso, o dano moral pela privação prolongada do sossego. É a lógica da responsabilidade civil que sustenta essa segunda parte.

Dois números fecham a conta. A pretensão de reparação civil prescreve em três anos (CC, art. 206, §3º, V). E a Lei 14.905/2024 mudou a régua da atualização: não convencionado o índice, aplica-se a variação do IPCA (art. 389, parágrafo único), e os juros legais correspondem à Selic deduzido esse índice, considerados zero se o resultado for negativo (art. 406, §§1º a 3º). Períodos anteriores a 2024 seguem regra diversa, e planilha antiga não se aproveita sem revisão.

Por onde começar nesta semana?

Reúna o registro datado do incômodo, notifique por escrito, leve o problema à assembleia quando for condomínio e observe o prazo de ano e dia.

Quatro movimentos organizam o caso. Documentar: comece hoje a série de áudios, vídeos e fotos com data, anotando horário e duração de cada episódio. Notificar: uma comunicação escrita ao vizinho, ou ao síndico, cria marco de data e afasta a alegação de que ninguém sabia. Formalizar: em prédio, a reclamação em ata e a notificação prévia são pressuposto das sanções do Código Civil, e a falta delas costuma anular a multa depois.

O quarto movimento é olhar o calendário. Se a queixa envolve janela, sacada, terraço ou goteira, o prazo do art. 1.302 é de ano e dia contados da conclusão da obra. Se envolve vício de construção, correm os 180 dias do aparecimento do defeito e os prazos do CDC. Se envolve dano consumado, correm os três anos da reparação civil.

Com o material reunido — laudo, registros datados, atas, notificações e as contas do que se gastou —, a conversa deixa de ser sobre o quanto o vizinho incomoda e passa a ser sobre qual pedido a lei sustenta e quanto tempo resta para fazê-lo.