Invasão de imóvel e reintegração de posse: o prazo de ano e dia, a liminar e a prova exigida

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O erro mais caro dessa história costuma ser do dono. Descoberta a invasão, ele troca a fechadura, contrata seguranças, corta a água e a luz e entra no terreno para tirar o ocupante — e, ao fazer isso sozinho, deixa de ser vítima e vira réu. Em 2026, a 4ª Câmara Comercial do TJSC determinou a reintegração de posse contra um arrematante de leilão extrajudicial que ingressou no imóvel sem mandado: mesmo com a propriedade consolidada em favor do credor fiduciário e a arrematação concluída, a imissão na posse deve ocorrer por via judicial, sem autotutela (Agravo de Instrumento 5023906-80.2026.8.24.0000). Quem tinha o título mais forte da mesa terminou na condição de esbulhador. Evitar essa inversão é o primeiro cuidado de quem atua em ações possessórias em Florianópolis: fixar a data, documentar a posse anterior e levar o caso ao juízo antes que o calendário mude o rito.

Este texto é para quem perdeu a posse de um imóvel — o terreno murado que amanheceu ocupado, a casa fechada entre temporadas, a área de família herdada e nunca cercada — e precisa decidir o que fazer nesta semana. Ele não trata do lado de quem ocupa, nem da saída de inquilino com contrato assinado.

O que aconteceu com a sua posse: esbulho, turbação ou ameaça?

Esbulho é a perda total da posse; turbação é o incômodo que a limita sem eliminá-la; ameaça é a agressão iminente e ainda não consumada.

A distinção define o pedido. Quem foi expulso do imóvel pede reintegração. Quem continua entrando, mas convive com uma cerca deslocada ou um barraco erguido num canto do lote, pede manutenção da posse. Quem recebe recado de que a área será ocupada pede que a agressão seja impedida antes de acontecer.

Repare no que não entrou nessa lista: a palavra proprietário. A ação possessória discute posse, não título. É por isso que a Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que sem registro. Quem comprou por contrato de gaveta e mora no imóvel tem posse a defender; quem tem a matrícula, mas nunca pisou no terreno, precisa provar que a exerceu de algum modo — cercando, pagando IPTU, mantendo caseiro, alugando.

Por que ano e dia muda o jogo?

Dentro de ano e dia do esbulho, a lei processual reserva rito especial, com liminar de reintegração. Depois disso, vale o procedimento comum.

A conta corre da data em que a posse foi perdida, não da data em que o dono descobriu. Para quem tem terreno em Florianópolis e mora em outro estado, a diferença é cruel: a ocupação de janeiro só aparece na visita de dezembro, e o relógio já andou quase o ano inteiro. Daí a insistência em datar tudo — a última foto do terreno vazio e a primeira do terreno ocupado delimitam a janela em que o esbulho ocorreu.

Perder o rito especial não é perder o imóvel. A posse não desaparece com o calendário: muda o caminho, que passa a ser o procedimento comum, com contraditório antes da retomada. O que se perde é velocidade.

Um aviso de vocabulário, porque a expressão engana: existe outro ano e dia no Código Civil, o do art. 1.302 — prazo curtíssimo, contado da conclusão da obra, para o proprietário exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio. É outro assunto: obra do vizinho, não invasão.

Quanto tempo de ocupação começa a virar usucapião?

A usucapião extraordinária exige quinze anos de posse sem oposição, dez com moradia habitual; a especial urbana, cinco anos em área de até 250 m².

Os prazos estão no Código Civil e no Estatuto da Cidade, e todos giram em torno da mesma palavra. O art. 1.238 do CC concede a propriedade a quem possuir o imóvel como seu por quinze anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé — prazo que cai para dez anos se o possuidor fez ali sua moradia habitual ou realizou obras e serviços de caráter produtivo. O art. 1.240 do CC e o art. 9º do Estatuto da Cidade fixam a usucapião especial urbana em cinco anos de posse ininterrupta e sem oposição sobre até 250 m² usados para moradia, desde que o possuidor não tenha outro imóvel urbano ou rural. E o art. 10 do Estatuto da Cidade, na redação da Lei 13.465/2017, alcança núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos.

Sem interrupção, sem oposição, incontestada: é sempre a mesma exigência, e é exatamente ela que a reação do dono destrói. Notificação extrajudicial, registro de ocorrência e, sobretudo, a ação possessória protocolada são a oposição documentada que o ocupante terá de enfrentar quando quiser contar tempo a seu favor, seja qual for a via que escolher entre as modalidades de usucapião, com seus prazos e o rito de cartório.

Nem todo ocupante com papel na mão está em terreno firme. Em 2025, o Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJSC fixou tese no IRDR 5061611-54.2022.8.24.0000: quem comprou imóvel por contrato informal só pode usar a usucapião se provar impedimento concreto e relevante à regularização pelas vias normais, como a escritura pública e a adjudicação compulsória.

Que prova sustenta o pedido de liminar?

Prova da posse anterior, da data do esbulho e da perda: matrícula atualizada, contas de consumo, fotos com data, registro de ocorrência e testemunhas.

A petição de uma possessória não se sustenta em uma única peça. Ela precisa demonstrar, em conjunto, que você tinha a posse, que o réu praticou o esbulho, quando isso ocorreu e que a posse efetivamente se perdeu. O pedido costuma ruir pelo elo mais fraco — quase sempre a data.

A base documental começa no registro de imóveis. Em Santa Catarina, a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel custa R$ 57,00, mais R$ 12,95 de Fundo de Reaparelhamento da Justiça, e a visualização de matrícula online, R$ 13,78 (Circular CGJ 643/2025, Tabela III). São emolumentos de cartório, fixados em tabela pública, que não se confundem com o custo de serviço advocatício.

O ofício competente muda conforme o bairro. Em Florianópolis, o 1º Ofício (Av. Prefeito Osmar Cunha, 260) atende Centro, Agronômica e Prainha; o 3º responde pela parte continental, o Subdistrito do Estreito; o 4º (Praça Pereira Oliveira, 64) cobre o Sul da Ilha, de Saco dos Limões a Campeche, Rio Tavares e Pântano do Sul; o 5º, com a redação da Lei Estadual 18.799/2023, atende Córrego Grande, Itacorubi, Santa Mônica e Trindade; e o 2º (Rua Emílio Blum, 131) atende principalmente o Norte e o Leste da Ilha — Ingleses, Canasvieiras, Rio Vermelho, Barra da Lagoa e Lagoa da Conceição. Essa última circunscrição consta de fonte privada; vale confirmá-la no próprio ofício.

Ao redor da matrícula entram as provas de posse: contas de água, luz e IPTU em seu nome, contrato de locação ou de caseiro, notas de material de cerca e de roçada, fotos e vídeos com data, imagens aéreas e mensagens trocadas com vizinhos. Testemunha que viu o terreno vazio na semana anterior vale como documento.

Onde a ação corre e quanto custa a escolha do rito?

Ações possessórias sobre imóvel de valor até quarenta salários mínimos cabem no Juizado Especial Cível; acima disso, seguem para a vara cível.

A Lei 9.099/95, no art. 3º, IV, atribui ao Juizado Especial Cível as ações possessórias sobre bens imóveis de valor não excedente a quarenta salários mínimos. O § 3º do mesmo artigo cobra o preço da conveniência: optar pelo rito importa renúncia ao crédito excedente ao limite, salvo em caso de conciliação. Com o metro quadrado de Florianópolis, o teto é ultrapassado em boa parte das disputas — e, quando se pede também indenização pelo período de ocupação, a renúncia deixa de ser detalhe.

As ações sobre imóveis seguem, em regra, o foro do lugar em que o bem está situado, o que leva as disputas da Ilha e do continente à comarca da Capital. Ela é dividida em cinco unidades de foro, segundo a lista oficial do TJSC: Capital - Rid Silva, Capital - Estadual Bancário, Capital - Continente, Capital - Eduardo Luz e Capital - Norte da Ilha. No Fórum Eduardo Luz, na Rua José da Costa Moellmann, 197, Centro, funcionam o 1º e o 2º Juizado Especial Cível — a estrutura das varas muda por resolução, e confirmar a unidade antes de protocolar evita retrabalho.

Quem está lá dentro é mesmo um invasor?

Nem toda ocupação é esbulho. Inquilino que não paga sai por despejo; comprador com contrato discute rescisão; herdeiro em imóvel comum exerce posse própria.

A triagem vem antes da petição, porque a ação errada devolve o caso à estaca zero. Contra inquilino, o caminho é a Lei 8.245/91: o art. 59, § 1º, IX, permite liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a parte contrária, mediante caução equivalente a três aluguéis, quando o contrato está desprovido de garantia — e o § 3º deixa o locatário evitar o despejo depositando a totalidade do débito nesses quinze dias. Contra quem comprou o imóvel e parou de pagar, discute-se o contrato, não a posse: a via é a do art. 475 do Código Civil, com a escolha entre resolver o negócio, distratar ou cobrar perdas e danos. Contra parente que ocupa bem de espólio não partilhado, a posse é comum até que a partilha diga o contrário.

E há o credor com garantia real: consolidada a propriedade e concluída a arrematação, a via é a imissão na posse pedida ao juízo, com mandado.

Dá para cobrar o prejuízo, além de retomar o imóvel?

Sim. Quem causa dano por ato ilícito responde pela reparação, medida pela extensão do dano, com atualização pelo IPCA e juros legais.

O Código Civil define o ato ilícito no art. 186 — ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência que viola direito e causa dano, ainda que exclusivamente moral — e, no art. 927, obriga o autor a repará-lo. O art. 944 fixa a medida: a indenização mede-se pela extensão do dano, podendo o juiz reduzi-la se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano. Em invasão, o prejuízo raramente é simbólico: cerca derrubada, poço perfurado, mata suprimida, construção erguida, temporada perdida. É a lógica da responsabilidade civil que sustenta esse pedido, cumulado ao da retomada.

Sobre valores, a Lei 14.905/2024 mudou a régua: não convencionado o índice, a atualização monetária é a variação do IPCA (CC, art. 389, parágrafo único), e os juros legais correspondem à Selic deduzido esse índice, considerados zero se o resultado for negativo (art. 406, §§ 1º a 3º). Cálculos de períodos anteriores a 2024 seguem regra diferente, e planilha antiga não se aproveita sem revisão.

O prazo também importa. O art. 206, § 3º, V, do Código Civil submete a pretensão de reparação civil à prescrição de três anos, e o inciso IV do mesmo parágrafo faz o mesmo com o ressarcimento de enriquecimento sem causa. São prazos com contagem própria, que correm em paralelo ao ano e dia do rito possessório.

Por onde começar ainda esta semana?

Fixe a data do esbulho por escrito, puxe a matrícula atualizada, reúna contas e fotos datadas e leve tudo antes de completar ano e dia.

Quatro movimentos organizam o caso. Primeiro, datar: escreva a cronologia do que se sabe, com a última visita ao imóvel, a data em que a ocupação foi percebida e quem informou. Segundo, registrar: boletim de ocorrência e notificação extrajudicial ao ocupante criam marco de data e materializam a oposição que interrompe a contagem tranquila do tempo do outro lado. Terceiro, documentar: certidão da matrícula, contas de consumo, contrato de caseiro ou locação, notas de cerca e manutenção, fotos datadas e telefones de testemunhas. Quarto, não entrar: nem por conta própria, nem com seguranças, nem cortando água e luz.

Com esse conjunto reunido, a conversa com um advogado deixa de girar em torno do que aconteceu e passa a girar em torno do que ainda dá para fazer com o prazo que resta — a única variável que ninguém recupera depois.