A construtora atrasou a entrega do meu apartamento: o que dá para exigir

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O prazo do contrato venceu, os seis meses de tolerância passaram, e o apartamento comprado na planta continua em obra — enquanto as parcelas seguem sendo pagas e o aluguel, também. Quem está nessa situação não depende da boa vontade da construtora: a Lei de Incorporações define o que é devido a partir do dia seguinte ao fim da tolerância, e é sobre esse cálculo que costuma girar a primeira conversa com um advogado imobiliário em Florianópolis.

Este texto é para quem comprou unidade em incorporação e passou da data de entrega. Abaixo, quando a tolerância vale, de que dia conta o atraso, o que a lei manda pagar, o que o STJ decidiu sobre somar multa e aluguel, e o que reunir antes de qualquer notificação.

A construtora pode atrasar a entrega sem consequência?

A Lei de Incorporações admite até 180 dias corridos de atraso sem penalidade, desde que a tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada.

O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, é expresso: a entrega em até 180 dias corridos da data prevista em contrato não dá causa à resolução por parte do adquirente nem gera penalidade para o incorporador. O prazo é corrido, não útil.

A condição está na própria redação do artigo: "desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada". Não é formalidade. Cláusula ausente, genérica ou diluída no corpo do contrato sem destaque não sustenta a prorrogação, e sem tolerância válida o atraso começa no dia seguinte à data prometida. Passado o 181º dia, a construtora está em mora, e a mora tem preço fixado em lei.

De que data começa a contar o atraso?

Do dia seguinte ao termo final previsto no contrato, somado à tolerância; o quadro-resumo obrigatório traz esse termo e os efeitos do atraso.

Aqui muitos contratos falham, e a falha é do próprio incorporador. O art. 35-A da Lei 4.591/64 determina que os contratos de compra, promessa de venda ou cessão de unidades em incorporação sejam iniciados por um quadro-resumo com doze informações obrigatórias. Entre elas, no inciso XII, o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A.

Se qualquer das doze faltar, a lei concede trinta dias para o aditamento; não sanada, a omissão caracteriza justa causa para rescisão por parte do adquirente. É um argumento que nasce do próprio contrato, antes de qualquer discussão sobre atraso.

O que a lei prevê quando o prazo estoura?

Duas saídas: resolver o contrato e receber todos os valores pagos em até sessenta dias, ou permanecer e receber 1% do pago por mês.

O §1º do art. 43-A trata da primeira: ultrapassado o prazo, o comprador pode promover a resolução, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até sessenta dias corridos contados da resolução.

O §2º trata da segunda. Ao adquirente adimplente que permanece no negócio é devida, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada pro rata die. A base é o valor pago, não o preço do imóvel — e a indenização só cabe a quem está em dia. Suspender parcelas por conta própria, ainda que o art. 476 do Código Civil trate da exceção do contrato não cumprido, pode custar exatamente essa condição.

O §3º fecha a porta da soma: a multa moratória do §2º, em hipótese alguma, pode ser cumulada com a multa do §1º, que trata da inexecução total. São caminhos alternativos, não complementares.

Dá para somar a multa do contrato com o aluguel que continuo pagando?

Em regra não. O Tema 970 do STJ afasta a cumulação da cláusula penal moratória equivalente ao locativo com lucros cessantes pelo mesmo atraso.

A tese do Tema 970 é curta e decisiva: a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. A multa já cobre o que o comprador deixou de fruir.

Isso não elimina a discussão sobre valores. Em 2023, no REsp 2.025.166, a Terceira Turma do STJ examinou contrato que previa multa de apenas 0,5% do valor pago por mês de atraso e entendeu que, sendo a cláusula penal inferior ao aluguel do bem, o consumidor pode cobrar lucros cessantes sem exigir também a multa contratual. Na mesma decisão, o tribunal registrou que sua jurisprudência considera o valor equivalente ao aluguel entre 0,5% e 1% do preço total do imóvel por mês — base de cálculo diferente da multa legal, que incide sobre o valor pago à incorporadora.

E se o contrato só prevê multa contra o comprador?

O Tema 971 do STJ determina que, no contrato de adesão, a cláusula penal prevista apenas contra o adquirente seja invertida para indenizar o atraso.

É a situação mais comum nos contratos padronizados: penalidade detalhada para o atraso do comprador, silêncio absoluto sobre o atraso da obra. A tese do Tema 971 resolve a assimetria — havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, e as obrigações heterogêneas, de fazer e de dar, serão convertidas em dinheiro por arbitramento judicial. A cláusula que a construtora escreveu para se proteger vira o parâmetro do que ela deve.

Meu contrato é anterior a 2019. Muda o que posso pedir?

Muda o regime. A Lei 13.786/2018 não retroage: a Segunda Seção do STJ afastou sua aplicação a contratos anteriores ao fim de dezembro de 2018.

Em 28 de março de 2019, ao julgar questão de ordem apresentada pelo ministro Luis Felipe Salomão, a Segunda Seção decidiu não aplicar diretamente os dispositivos da Lei 13.786/2018 no julgamento dos Temas 970 e 971, exatamente por causa da irretroatividade da lei. A data de assinatura do contrato, antes ou depois de 28 de dezembro de 2018, é a primeira pergunta de qualquer análise de atraso de obra. Para os contratos anteriores, o quadro se monta sobre a jurisprudência e sobre o Código Civil, não sobre os prazos do art. 43-A.

Vale mais desfazer o contrato ou ficar no negócio?

Depende do que se quer receber. A Quarta Turma do STJ decidiu em 2024 que lucros cessantes não são presumidos quando o comprador pede rescisão.

Quem resolve o contrato recebe de volta tudo o que pagou, em até sessenta dias corridos, mais a multa contratual. A Súmula 543 do STJ reforça: na resolução de promessa submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das parcelas é imediata e integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor.

Quem fica no negócio recebe 1% do valor pago por mês de atraso, ou lucros cessantes calculados pelo valor locatício. A escolha tem um efeito colateral pouco divulgado: em 2024, por maioria, a Quarta Turma do STJ entendeu que o dano que justificaria a indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso não é presumível quando o comprador, em razão da demora, pede a rescisão contratual.

As chaves saíram, mas o imóvel veio com defeito. Ainda dá para reclamar?

O CDC dá noventa dias para vício aparente em produto durável, contados da entrega efetiva; no vício oculto, o prazo começa quando o defeito aparece.

O art. 26 do Código de Defesa do Consumidor traz também o instrumento que trava a decadência: a reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor a obsta até a resposta negativa, transmitida de forma inequívoca. Registrar a reclamação por escrito, com prova de recebimento, é o primeiro ato depois da vistoria.

O art. 18 impõe responsabilidade solidária dos fornecedores pelos vícios que tornem o imóvel impróprio ou lhe diminuam o valor, e dá ao consumidor, se o vício não for sanado em trinta dias, a escolha entre substituição, restituição da quantia paga ou abatimento do preço. Para os defeitos estruturais o prazo é outro: o art. 618 do Código Civil fixa garantia irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra e dá 180 dias, do aparecimento do vício, para propor a ação.

Se a obra foi concluída, as chaves entregues e a escritura não sai, o problema deixa de ser atraso e passa a ser transferência de propriedade — assunto do texto sobre adjudicação compulsória de imóvel.

Quanto tempo tenho para cobrar a indenização do atraso?

O STJ aplica a prescrição decenal do art. 205 do Código Civil ao pedido de indenização por inadimplemento contratual na compra de imóvel na planta.

No REsp 1.721.694, julgado pela Terceira Turma em 5 de fevereiro de 2020, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o tribunal separou as pretensões: o pedido de reexecução da obra ou de redibição segue o prazo decadencial de noventa dias do art. 26, II, do CDC; o de indenização por danos materiais e morais segue o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil, e não os três anos do art. 206, §3º. A Súmula 194 do STJ, que falava em vinte anos, foi editada em 1997 sob o Código Civil de 1916.

Na atualização, a Lei 14.905/2024 passou a mandar corrigir pelo IPCA quando o contrato não fixa índice (CC, art. 389).

Onde essa ação corre em Florianópolis?

Na Justiça estadual da comarca do imóvel; até quarenta salários mínimos cabe o Juizado Especial Cível, com renúncia ao valor que exceder esse teto.

O art. 3º da Lei 9.099/95 dá ao Juizado Especial Cível as causas de menor complexidade cujo valor não exceda quarenta salários mínimos. O §3º traz a contrapartida que costuma passar despercebida: optar pelo rito importa renúncia ao crédito excedente, salvo em conciliação. Com multa mensal acumulada, lucros cessantes e correção, o valor da causa cresce rápido — a escolha do rito vem depois do cálculo.

A comarca da Capital é dividida em cinco unidades de foro, segundo a lista oficial do TJSC: Rid Silva, Estadual Bancário, Continente, Eduardo Luz e Norte da Ilha. O 1º e o 2º Juizado Especial Cível funcionam no Fórum Eduardo Luz, na Rua José da Costa Moellmann, 197, no Centro, mas a estrutura das varas muda por resolução. Obra em São José, Palhoça ou Biguaçu segue a comarca respectiva.

O que reunir antes de procurar um advogado?

Contrato com o quadro-resumo, comprovantes de pagamento, a cláusula de tolerância e toda a comunicação com a construtora sobre a data de entrega.

A ordem prática é esta:

1. O contrato completo, com o quadro-resumo. Confira se as doze informações do art. 35-A estão lá, em especial o termo final para o habite-se.
2. A cláusula de tolerância, como está escrita. Interessam a redação e o destaque gráfico. E a data de assinatura, que define o regime aplicável.
3. Os comprovantes de pagamento à incorporadora. É essa soma que forma a base da indenização mensal.
4. A comunicação com a construtora: e-mails, mensagens, comunicados de assembleia de obra, avisos de adiamento. Eles fixam a linha do tempo do atraso.
5. A certidão atualizada da matrícula e o registro do memorial de incorporação, que mostram o estágio registral do empreendimento e eventuais ônus.
6. Prova do prejuízo, se houver: contrato de locação e recibos do aluguel pago no período.

Três prazos merecem atenção: a devolução em caso de resolução, sessenta dias corridos contados dela; a reclamação por vícios aparentes, noventa dias da entrega efetiva; e os 180 dias do art. 618 do Código Civil, do aparecimento do vício de solidez.

Com o contrato lido cláusula a cláusula, a linha do tempo do atraso montada e a soma do que foi pago, é possível calcular o que a lei prevê e decidir entre permanecer no negócio ou resolvê-lo. A resposta costuma estar no quadro-resumo, não na promessa do estande.