Desisti da compra do imóvel na planta: quanto a construtora pode reter

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

Vinte e cinco por cento é o teto que o art. 67-A da Lei 4.591/64 fixa para a multa que o incorporador desconta de quem desiste da compra de imóvel na planta. O número engana quem lê rápido: ele incide sobre o que já foi pago à construtora, não sobre o preço da unidade, e pode chegar a 50% quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação. A corretagem e as demais verbas da lei vêm além dele. Conferir qual base a construtora usou e o que ela empilhou na planilha é a primeira tarefa de um advogado imobiliário em Florianópolis diante de uma proposta de distrato.

Este texto é para quem assinou a compra de uma unidade em incorporação, decidiu sair do negócio ou parou de pagar, e recebeu da construtora uma planilha com o valor que sobra. Se a causa da saída está na construtora — o atraso na entrega, por exemplo —, o regime é o do art. 43-A da mesma lei, com devolução integral. Aqui, quem dá causa é o comprador.

Quanto a construtora pode reter quando o comprador desiste?

A Lei 13.786/2018 autoriza deduzir a comissão de corretagem integral e pena convencional de até 25% do valor pago, ou 50% sob patrimônio de afetação.

O art. 67-A da Lei 4.591/64 trata das duas formas de o negócio se desfazer por conta do comprador: o distrato, quando as partes acertam a saída, e a resolução por inadimplemento absoluto, quando ele para de pagar. Em qualquer das duas, a lei manda restituir as quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga.

O patrimônio de afetação separa o patrimônio do empreendimento do da incorporadora e, em contrapartida, o §5º admite pena de até 50% do que foi pago, com devolução em até 30 dias após o habite-se.

Duas leituras saem daí. Percentual não é valor devolvido, é limite de desconto, e o que sobra depende de tudo o que a lei ainda autoriza somar. E o §1º dispensa o incorporador de alegar prejuízo para exigir a pena convencional: demonstrar que a obra não parou não afasta a multa.

O que mais entra na planilha além da multa?

Impostos reais, cotas de condomínio e de associação de moradores, encargos contratuais e taxa de fruição de 0,5% do valor atualizado, pro rata die.

Essa é a lista do art. 67-A, §2º. Ela vem depois da multa e da corretagem, não no lugar delas, e é onde a conta costuma crescer.

A expressão que abre o parágrafo decide muita coisa: o adquirente responde por esses valores em função do período em que teve disponibilizada a unidade. Apartamento ainda em obra, sem habite-se e sem entrega de chaves, não esteve disponibilizado a ninguém — e o mesmo raciocínio alcança o IPTU e o condomínio anteriores à entrega.

Por isso a planilha precisa vir discriminada: uma linha única de descontos contratuais impede conferir a base de cálculo de cada verba e o período considerado.

Existe um limite para a soma de tudo isso?

Sim. O art. 67-A, §4º, limita descontos e retenções aos valores efetivamente pagos, salvo quanto à fruição: a incorporadora não cobra diferença a maior.

Na prática, o comprador pode terminar sem nada a receber, mas não deve sair do distrato devendo à construtora — a exceção é a quantia relativa à fruição.

Na jurisprudência, a Súmula 543 do STJ fixou que a restituição das parcelas é imediata na resolução de promessa submetida ao Código de Defesa do Consumidor: integral se a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, parcial se foi o comprador quem deu causa. Decisões recentes do STJ têm tratado os 25% como percentual padrão na desistência imotivada, exigindo justificativa específica do juízo que fixa retenção menor, e têm recusado a retenção das arras confirmatórias, por entenderem que o sinal marca o início do pagamento.

A data em que assinei o contrato muda alguma coisa?

Muda o regime aplicável. A Lei do Distrato não retroage: o STJ afastou sua incidência sobre contratos assinados antes de 28 de dezembro de 2018.

Em 28 de março de 2019, a Segunda Seção do STJ acolheu questão de ordem do ministro Luis Felipe Salomão e decidiu não aplicar a Lei 13.786/2018 no julgamento dos Temas 970 e 971. O fundamento foi a irretroatividade: não se muda a solução de casos anteriores com lei posterior.

Contratos anteriores seguem o desenho construído sob o Código de Defesa do Consumidor. Nele entram a Súmula 543 e o Tema 1.002, pelo qual, nos compromissos anteriores à Lei 13.786/2018 em que o comprador pede a resolução de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora contam do trânsito em julgado.

Daí a primeira pergunta em qualquer distrato ser a data da assinatura.

O contrato precisa de assinatura específica nas cláusulas de desfazimento?

Precisa. O art. 35-A, §2º, da Lei 4.591/64 exige anuência prévia e específica do comprador junto a essas cláusulas, redigidas com o destaque do CDC.

O mesmo pacote legislativo criou o quadro-resumo, que deve abrir todo contrato de compra, promessa de venda ou cessão de unidade em incorporação: doze informações obrigatórias, entre elas o preço total, a entrada, a corretagem, os índices de correção, os juros, o direito de arrependimento, os ônus do imóvel e o termo final para obtenção do habite-se.

O inciso VI interessa a quem quer sair: as consequências do desfazimento devem constar com destaque negritado para as penalidades e para os prazos de devolução. E o §2º condiciona a eficácia dessas consequências à assinatura do comprador junto às cláusulas, na forma do art. 54, §4º, do Código de Defesa do Consumidor. Cláusula de retenção enterrada no meio do contrato, sem essa anuência específica, é argumento direto contra a planilha.

Faltando qualquer das doze informações, o §1º dá ao incorporador 30 dias para aditar o contrato. Não sanada a omissão, a lei reconhece justa causa para o comprador rescindir.

Dá para sair do contrato sem pagar a multa?

Há três caminhos legais: o arrependimento de sete dias na venda fora da sede, o comprador substituto aceito pelo incorporador e o distrato negociado.

O primeiro é o mais curto e o mais perdido por desconhecimento. Contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem o arrependimento em prazo improrrogável de sete dias, com devolução de tudo o que foi antecipado, inclusive a corretagem (§10). O exercício se demonstra por carta registrada com aviso de recebimento, contando-se a data da postagem (§11).

O segundo está no §9º: não incide a cláusula penal se quem deu causa ao desfazimento encontrar comprador substituto que se sub-rogue nos direitos e obrigações originais, desde que haja anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do substituto.

O terceiro é o §13, que autoriza as partes a definir, em instrumento específico de distrato, condições diferentes das da lei. A régua vale nos dois sentidos, e é por isso que a minuta oferecida pela construtora merece leitura antes da assinatura.

E se o que eu comprei foi um lote, e não um apartamento?

Loteamento tem regime próprio: o art. 32-A da Lei 6.766/79 limita a cláusula penal e as despesas administrativas a 10% e a fruição a 0,75%.

Os 10% incluem arras ou sinal e incidem sobre o valor atualizado do contrato — base diferente da usada na incorporação, que é a quantia paga. A restituição sai em até doze parcelas mensais, com carência: obras em andamento, até 180 dias após o prazo contratual de conclusão; obras concluídas, até doze meses da rescisão formalizada.

O percentual menor não significa devolução maior. Em 20 de outubro de 2025, a Quarta Turma do STJ, no REsp 2.104.086, relatado pela ministra Isabel Gallotti, decidiu que, nos contratos posteriores à Lei do Distrato, a fruição de até 0,75% pode ser retida mesmo em lote não edificado, ao lado da cláusula penal de 10% — invertendo o entendimento que exigia uso efetivo do bem. No caso julgado, somadas as duas parcelas, nada sobrou a devolver.

Em quanto tempo o dinheiro tem de voltar?

Sem patrimônio de afetação, o saldo sai 180 dias após o desfazimento; com afetação, até 30 dias do habite-se; revendida a unidade, 30 dias.

O §6º trata da incorporação não afetada: havendo remanescente depois das deduções, o pagamento é feito em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento. O §5º cuida da incorporação com patrimônio de afetação, com devolução em até 30 dias após o habite-se.

O §7º abre o atalho: revendida a unidade antes de vencidos esses prazos, o valor remanescente é pago em até 30 dias da revenda — acompanhar o relançamento comercial da mesma unidade virou controle de prazo. A correção do saldo segue o índice contratual (§8º).

Para contratos anteriores à Lei do Distrato, a referência continua sendo a restituição imediata da Súmula 543, sem essas janelas.

E se quem quer desfazer o contrato é a construtora?

A resolução por inadimplemento do comprador segue as mesmas deduções do art. 67-A; mas o direito de rescindir decai, segundo o TJSC, em cinco anos.

Muitos contratos param no meio e ficam anos sem cobrança. Em setembro de 2025, a 8ª Câmara Civil do TJSC julgou apelação vinda da 5ª Vara Cível da Comarca da Capital e tratou o direito de rescindir a promessa por inadimplemento como direito potestativo, sujeito ao prazo decadencial de cinco anos do art. 206, §5º, I, do Código Civil. Prescrita a cobrança das parcelas e decaído o direito de rescindir, o processo foi extinto e o imóvel teve de ser transferido aos compradores (Apelação 0305882-88.2019.8.24.0023).

A decisão mostra que o tempo não corre só contra quem comprou. E indica um caminho diferente do distrato para quem, apesar do atraso, quer ficar com o imóvel já pago e regularizar a titularidade: o pedido de adjudicação compulsória.

Há um desvio importante aqui: se o contrato tem alienação fiduciária registrada, a resolução por falta de pagamento segue a Lei 9.514/97, e não o art. 67-A (Tema 1.095 do STJ). O devedor é intimado no registro de imóveis a purgar a mora em quinze dias.

O que reunir antes de procurar um advogado?

Contrato com o quadro-resumo, planilha de retenção da construtora, comprovantes de pagamento, o distrato oferecido e a correspondência trocada, mais a data da assinatura.

A ordem prática é esta:

1. Contrato completo, com o quadro-resumo. Confira se há assinatura específica junto às cláusulas de desfazimento e se o memorial de incorporação vem identificado pelo número do registro.
2. A data da assinatura, antes ou depois de 28 de dezembro de 2018. Ela define o regime da discussão.
3. A planilha da construtora, discriminada: multa, corretagem, fruição, IPTU, condomínio e encargos, cada verba com base de cálculo e período.
4. Comprovantes de tudo o que foi pago ao incorporador, inclusive sinal e corretagem, com datas.
5. Certidão da matrícula, para saber se há patrimônio de afetação, hipoteca ou alienação fiduciária registrada.
6. A correspondência com a construtora: e-mails, mensagens, notificações e o protocolo do pedido de distrato, que marca a data da saída.

Três prazos merecem atenção desde o primeiro dia. O arrependimento do contrato assinado fora da sede do incorporador dura sete dias improrrogáveis e se prova por carta com aviso de recebimento, contada da postagem. O quadro-resumo incompleto abre 30 dias para o incorporador aditar o contrato. E, havendo alienação fiduciária registrada, a intimação no cartório dá quinze dias para purgar a mora.

Com esses documentos em mãos, a conversa deixa de ser sobre percentuais no abstrato e passa a ser sobre a planilha que está na sua frente.