Casa sem habite-se em Florianópolis: como regularizar e averbar na matrícula

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O erro mais comum não é deixar de pedir o habite-se. É parar nele. O habite-se é ato do município: atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e que o imóvel pode ser ocupado, mas não entra sozinho no registro de imóveis. Enquanto a edificação não for averbada na matrícula, na forma do art. 167, II, item 4, da Lei 6.015/1973, o imóvel continua descrito como terreno — e é o terreno que aparece quando o comprador leva a certidão ao banco. Antecipar essa conferência, com projeto aprovado, habite-se e matrícula sobre a mesma mesa, é parte do que se espera de um advogado imobiliário em Florianópolis antes de a venda ser assinada.

Este texto é para quem está com venda ou financiamento parados por documento de obra, em Florianópolis ou na Grande Florianópolis: casa levantada sem alvará, ampliação feita sem projeto, sobrado cujo habite-se nunca chegou ao cartório. Abaixo: a diferença entre habite-se e averbação, o que o Plano Diretor decide, o que muda em área de preservação e o que fazer quando o imóvel sequer está no seu nome.

O que é o habite-se e o que ele não resolve?

É o ato municipal que atesta que a obra terminou conforme o projeto aprovado e pode ser ocupada; ele não altera a matrícula.

O habite-se fecha um ciclo que começa no projeto aprovado, passa pelo alvará de construção e termina na vistoria da obra. Essa sequência vive no processo da prefeitura.

O registro de imóveis é outro sistema, com outro protocolo e outra pergunta a responder. A prefeitura diz se a edificação pode ser ocupada; o cartório diz o que existe juridicamente sobre o lote. Quem para no habite-se tem metade da regularização — a metade que não aparece na certidão que o comprador vai pedir.

Por que a construção precisa ser averbada na matrícula?

Sem a averbação da edificação prevista no art. 167, II, item 4, da Lei 6.015/1973, a matrícula continua descrevendo apenas o terreno.

O dispositivo é expresso. A Lei de Registros Públicos manda averbar "a mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis". A edificação está na lista, ao lado da demolição e da reconstrução.

O efeito prático surpreende. A matrícula traz número do lote, área, confrontações e cadeia dominial. Uma casa de 180 metros quadrados construída em 2009, sem averbação, não consta: para o registro, ali há solo. O que está de pé é fato, não direito registrado — e é o direito registrado que circula em escritura, garantia e partilha.

O que trava quando a edificação não está na matrícula?

O banco financia o que a matrícula descreve, e o comprador que depende de crédito não fecha negócio sobre terreno com casa não averbada.

A primeira trava é o crédito. O financiamento se sustenta em garantia registrada — na alienação fiduciária da Lei 9.514/1997, a propriedade é transferida em garantia e o contrato vai à matrícula. A garantia recai sobre o imóvel tal como o registro o descreve, e a avaliação segue a mesma descrição.

A segunda é a escritura. O art. 108 do Código Civil torna a escritura pública essencial à validade dos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis acima de trinta salários mínimos, e o tabelião descreve o imóvel como a matrícula o descreve: vende-se terreno, ainda que a casa esteja habitada. Na partilha de inventário vale o mesmo, e a construção vira problema de quem tentar vender depois.

A obra não seguiu o projeto aprovado. Ainda dá para regularizar?

Depende do que a norma urbanística municipal admite: índices de ocupação, recuos e zoneamento do Plano Diretor decidem se a obra é regularizável como está.

Em Florianópolis, o Plano Diretor de Urbanismo é a Lei Complementar municipal 482/2014, revisada em maio de 2023 pela Lei Complementar 739/2023. Seus anexos trazem o macrozoneamento, o microzoneamento, as áreas de limitação ambiental e a tabela de limites de ocupação.

A leitura combina três coisas: em que zona o lote está, quais índices aquela zona admite e quanto a construção se afasta deles. Metragem, recuos, altura e permeabilidade do solo decidem se a edificação cabe no que a lei permite ou se depende de adequação física antes do protocolo.

O plano é aplicado por normas que mudam com frequência — outorga onerosa do direito de construir (LC 755/2023), estudo de impacto de vizinhança (Lei 11.029/2023), retrofit (LC 763/2024), microzoneamento oficial (Decreto 25.877/2023) e decretos de 2025 e 2026. A versão vigente precisa ser conferida na data em que o pedido é montado.

E se a casa está em APP, restinga ou perto da lagoa?

O Código Florestal trata manguezais, restingas fixadoras de dunas e a faixa de 30 metros de lagoas urbanas como Área de Preservação Permanente.

O art. 4º da Lei 12.651/2012 é a régua: faixa marginal mínima de 30 metros para cursos d'água de menos de 10 metros de largura; 30 metros no entorno de lagos e lagoas naturais em zona urbana; e, em toda a extensão, as restingas fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues e os manguezais. Na Ilha, isso decide casos na Lagoa da Conceição, no Campeche, no Rio Tavares e no Ribeirão da Ilha.

Há uma abertura recente. A Lei 14.285/2021 incluiu o § 10 no art. 4º: em áreas urbanas consolidadas, ouvidos os conselhos de meio ambiente, lei municipal pode definir faixas marginais distintas das do inciso I, desde que vede a ocupação de áreas com risco de desastres, observe os planos de recursos hídricos, de bacia, de drenagem ou de saneamento, e sujeite os empreendimentos em APP urbana às hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto. Antes de sustentar que a faixa local difere dos 30 metros, é preciso verificar se o município usou esse parágrafo.

Existe ainda a regularização fundiária urbana. A Lei 13.465/2017 prevê a Reurb de interesse social e a de interesse específico, e o art. 65 do Código Florestal admite, na segunda, regularizar núcleos urbanos informais que ocupam APP não identificadas como áreas de risco. A Reurb, porém, é instrumento coletivo: não substitui a averbação de uma construção isolada em lote com matrícula própria.

O imóvel não tem matrícula ou não está no meu nome. Por onde começar?

Pela titularidade. Averbar edificação exige matrícula aberta em nome de quem pede; sem título registrado, o caminho passa por adjudicação compulsória ou usucapião.

É a situação de quem comprou por contrato particular, recibo ou cessão de direitos e nunca lavrou escritura. O art. 108 do Código Civil resolve a dúvida: contrato particular acima de trinta salários mínimos não transfere a propriedade.

Quando existe promessa de compra e venda e o preço foi pago, a Lei 6.015/1973 abre a via extrajudicial do art. 216-B, incluída pela Lei 14.382/2022. O promitente comprador, seus cessionários e sucessores, representados por advogado, pedem o registro do domínio no próprio cartório do imóvel, com a promessa, a prova do inadimplemento — a não celebração do título em quinze dias contados da notificação feita pelo oficial —, ata notarial, certidões dos distribuidores, comprovante de ITBI e procuração com poderes específicos. O deferimento independe do registro prévio da promessa. O passo a passo está no texto sobre adjudicação compulsória de imóvel.

A usucapião não é substituto de conveniência. Em 2025, o Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJSC firmou tese no IRDR 5061611-54.2022.8.24.0000: quem comprou por contrato informal só pode usar a usucapião se provar impedimento concreto à regularização pelas vias normais, e ela não serve de atalho para fugir de ITBI, ITCMD, desmembramento e custos cartorários. As modalidades e os prazos estão reunidos no texto sobre usucapião em Florianópolis.

A ordem não é opcional: primeiro o título, depois a averbação da construção.

O vizinho pode exigir que eu desfaça parte da obra?

Pode: janela a menos de metro e meio da divisa, sacada, terraço ou goteira sobre o prédio vizinho, dentro do prazo de ano e dia.

O art. 1.301 do Código Civil veda abrir janela, eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho; janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória e as perpendiculares não podem ficar a menos de 75 centímetros. Aberturas de luz ou ventilação de até 10 por 20 centímetros, a mais de dois metros do piso, ficam fora da proibição (§ 2º).

O art. 1.302 dá ao vizinho o prazo de ano e dia, contado da conclusão da obra, para exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio. O art. 1.312 é a consequência: quem viola essas proibições é obrigado a demolir o que construiu, respondendo por perdas e danos. Como o prazo corre da conclusão de cada obra, uma ampliação irregular reabre a conversa.

Quanto custa averbar a construção e onde se protocola?

Averbação sem valor declarado tem emolumentos de R$ 124,07 mais R$ 28,20 de Fundo de Reaparelhamento da Justiça, pela tabela catarinense de 2026.

Em Santa Catarina, os emolumentos são fixados pela Lei Complementar estadual 755/2019 e atualizados anualmente pela Corregedoria-Geral da Justiça (art. 97 dessa lei e Resolução CM 11/2023). Os valores em vigor desde 1º de janeiro de 2026 constam da Circular CGJ n. 643, de 10 de dezembro de 2025. Na mesma tabela, a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel custa R$ 57,00 mais R$ 12,95. São taxas públicas do cartório, que não se confundem com o custo do levantamento técnico nem com o da assessoria jurídica.

O protocolo é feito no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, e Florianópolis tem cinco: o 1º atende Centro, Agronômica e Prainha; o 2º, o Norte e o Leste da Ilha, de Canasvieiras à Lagoa da Conceição; o 3º, a parte continental, desde 2 de julho de 1990; o 4º, o Sul da Ilha, do Saco dos Limões ao Pântano do Sul; e o 5º, criado pela Lei estadual 18.799/2023, Córrego Grande, Pantanal, Carvoeira, Itacorubi, Santa Mônica e Trindade. Em bairro de divisa, a circunscrição se confirma no próprio ofício antes do protocolo.

Se o oficial recusa a averbação, a discussão não morre no balcão: a suscitação de dúvida é apreciada, na Capital, pela Vara de Sucessões e Registros Públicos, no Fórum Eduardo Luz.

O que reunir antes de procurar um advogado?

Certidão atualizada da matrícula, carnê de IPTU, projeto aprovado, alvará, habite-se, levantamento da construção existente e os documentos que ligam o imóvel ao seu nome.

A ordem prática costuma ser esta:

1. Certidão atualizada da matrícula, no ofício da circunscrição do imóvel. É ela que mostra se a edificação está averbada e se há hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou indisponibilidade.
2. Documentos do processo de obra: projeto aprovado, alvará de construção, habite-se, se houver, e o histórico de protocolos na prefeitura.
3. Levantamento da construção existente, assinado por profissional habilitado, com a área construída comparada à que foi aprovada.
4. Carnê de IPTU e ficha cadastral do imóvel, que com frequência já registram área construída divergente da matrícula.
5. A cadeia de títulos, se o imóvel ainda não estiver no seu nome: escrituras, contratos, cessões e recibos que liguem o titular registral a você.

Dois prazos merecem atenção desde o início. O de ano e dia do art. 1.302 do Código Civil corre da conclusão da obra e alcança janelas, sacadas, terraços e goteiras sobre o vizinho. E o de quinze dias do art. 216-B da Lei 6.015/1973 conta da notificação feita pelo oficial ao vendedor que não outorga a escritura, marco de que depende a via extrajudicial da adjudicação.

Com a certidão da matrícula de um lado e o levantamento da construção de outro, dá para saber em qual cenário o imóvel está: o da papelada incompleta, que se resolve com projeto e protocolo, ou o da obra que não cabe nos índices da zona, que exige decisão antes do pedido. Havendo negócio pendurado, essa conferência costuma anteceder a assinatura, não a suceder.