O inquilino parou de pagar: como funciona a ação de despejo e em quanto tempo

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O inquilino parou de pagar: em quanto tempo dá para retomar o imóvel? Isso é decidido por uma linha do contrato. Quando a locação está desprovida de qualquer das garantias do art. 37 da Lei 8.245/91, o art. 59, §1º, IX, autoriza o juiz a conceder liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir o inquilino, desde que o locador preste caução no valor de três meses de aluguel. Havendo fiador, caução ou seguro-fiança em vigor, esse atalho não existe. Ler a cláusula de garantia antes de ajuizar é, por isso, a primeira tarefa de um advogado imobiliário em Florianópolis diante de um aluguel atrasado.

Este texto é para quem alugou um imóvel em Florianópolis ou na Grande Florianópolis, viu as parcelas atrasarem e precisa escolher entre negociar, notificar ou ir a juízo. Serve também ao inquilino citado, que quer saber quanto tempo tem para pagar. Retomada para uso próprio, locação por temporada e revisão de aluguel seguem regras próprias.

Quando o juiz manda desocupar em quinze dias, sem ouvir o inquilino?

Quando o único fundamento é a falta de pagamento e o contrato está desprovido de garantia locatícia, mediante caução de três meses de aluguel.

O inciso IX do §1º do art. 59 entrou na Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/2009 e exige três coisas ao mesmo tempo: fundamento exclusivo na falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, contrato sem nenhuma das garantias do art. 37 e caução prestada pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel.

A ausência de garantia não precisa ser original. O texto alcança tanto o contrato em que ela nunca foi contratada quanto o caso de extinção ou pedido de exoneração, independentemente do motivo. Contratos prorrogados por anos costumam chegar a esse ponto sem que ninguém perceba.

A liminar também não é definitiva. O §3º permite ao locatário elidir a ordem de desocupação se, dentro dos mesmos quinze dias e independentemente de cálculo, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos.

O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?

Pode. O art. 62, II, da Lei 8.245/91 dá ao locatário e ao fiador quinze dias da citação para depositar o débito atualizado.

A lei descreve o que entra na conta: os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do depósito, as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados pela própria lei em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de forma diversa. O depósito independe de cálculo prévio. Se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o inciso III concede ao locatário mais dez dias, contados da intimação, para complementar.

Há um limite. O parágrafo único do art. 62, na redação da Lei 12.112/2009, não admite a emenda da mora se o locatário já usou essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. A regra anterior permitia duas vezes em doze meses; hoje é uma só. O histórico de acordos anteriores, portanto, tem valor processual e precisa ser levantado antes da inicial.

Em quanto tempo o inquilino tem de sair depois da sentença?

O art. 63 da Lei 8.245/91 manda expedir mandado com trinta dias para a saída voluntária, prazo que cai para quinze dias em situações específicas.

As duas hipóteses de redução estão no §1º. A primeira é temporal: quinze dias quando tiverem decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância. A segunda é material: quinze dias quando o despejo tiver sido decretado com fundamento no art. 9º, que reúne, entre outras hipóteses, a infração legal ou contratual e a falta de pagamento, ou no art. 46, §2º, que trata da locação já prorrogada por prazo indeterminado.

Vale separar duas coisas que se confundem na conversa do dia a dia. A lei fixa prazos de desocupação, não a duração do processo. Quanto tempo passa até a sentença depende da citação do réu, da defesa, da eventual purga da mora e da pauta do juízo — nada disso está sob controle de quem ajuíza.

Ter fiador muda o quê?

Muda dois pontos: afasta a liminar do art. 59 e cria um segundo devedor, que responde pelo aluguel e pode ter bem de família penhorado.

O art. 37 lista as garantias admitidas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato — exigir fiador e seguro-fiança juntos é cláusula nula.

Sobre o fiador incidem duas súmulas do Superior Tribunal de Justiça. A Súmula 549 afirma que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. A Súmula 214 registra que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu — argumento central quando o contrato foi prorrogado ou alterado sem a assinatura dele.

O fiador também tem saída própria. Pelo art. 40, X, prorrogada a locação por prazo indeterminado, ele pode notificar o locador da intenção de se desonerar, mas segue obrigado por todos os efeitos da fiança durante cento e vinte dias após a notificação. O parágrafo único fecha o circuito: o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação. Se ninguém age, o contrato segue sem garantia — e é essa a situação que abre a porta do art. 59, §1º, IX.

O aluguel atrasado se cobra no mesmo processo?

O crédito de aluguel documentalmente comprovado é título executivo extrajudicial pelo art. 784, VIII, do CPC, e pode ser executado sem ação de conhecimento.

O inciso alcança o aluguel e os encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio. Na prática, o locador escolhe entre pedir a retomada do imóvel, executar o crédito ou reunir os dois caminhos.

Três balizas ajudam a decidir. A primeira é o tempo: a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos, pelo art. 206, §3º, I, do Código Civil. Quem cobra apenas por mensagem durante anos vê parte do crédito desaparecer.

A segunda é a via. A Lei 9.099/95 dá ao Juizado Especial Cível a execução de títulos extrajudiciais de até quarenta salários mínimos, mas o §3º do art. 3º adverte que a opção pelo rito importa renúncia ao crédito excedente, salvo conciliação.

A terceira é o cálculo. A Lei 14.905/2024 alterou os arts. 389 e 406 do Código Civil: não convencionado o índice, a atualização monetária segue o IPCA do IBGE, e os juros legais correspondem à taxa Selic deduzido o índice de atualização, considerado zero o resultado negativo. Débito que atravessa a vigência dessa lei segue regras diferentes antes e depois dela, e planilha antiga replicada sem revisão costuma vir errada.

Aceitei receber menos por alguns meses. Isso me prejudica?

Pode prejudicar. O TJSC já decidiu que o locador que recebeu valor menor por mais de um ano, sem ressalva, não cobra a diferença.

O caso é da 4ª Câmara de Direito Civil (Apelação 0305454-68.2016.8.24.0005). O locador recebeu, durante mais de um ano, aluguel inferior ao contratado, sem nenhuma ressalva. O tribunal aplicou o art. 322 do Código Civil, segundo o qual a quitação da última quota periódica faz presumir, até prova em contrário, que as anteriores estão pagas, e invocou a boa-fé objetiva para impedir a cobrança da diferença. O ajuste verbal, comprovado por testemunhas e comprovantes de depósito, prevaleceu sobre o contrato escrito.

A leitura para quem aluga é direta. Reduzir o aluguel temporariamente é legítimo, mas o desconto precisa ser escrito, datado, assinado e acompanhado da ressalva expressa de que a diferença continua devida.

O inquilino que não sai no prazo responde por quê?

Responde civilmente pelo período em que impediu o proprietário de usar ou alugar o imóvel; a indenização mede-se pela extensão do dano.

A base está no Código Civil. O art. 186 define como ato ilícito a conduta voluntária, negligente ou imprudente que viola direito e causa dano; o art. 927 obriga à reparação quem o comete; e o art. 944 fixa que a indenização se mede pela extensão do dano.

Em março de 2025, o TJSC divulgou julgamento da 8ª Câmara Civil sobre imóvel em Jurerê, em Florianópolis. A inquilina deveria ter desocupado no fim de novembro de 2021 e permaneceu no local até pelo menos fevereiro de 2022, o que impediu a proprietária de alugá-lo de novo. A condenação foi de R$ 5.524,44 de lucros cessantes, referentes à reserva de réveillon perdida; os danos morais foram negados. A divulgação do tribunal não informa o número do processo: a decisão ilustra o raciocínio aplicado, não serve como precedente a citar.

Vale afastar um receio comum. O tempo de permanência não converte inquilino em proprietário: a usucapião extraordinária do art. 1.238 do Código Civil exige possuir o imóvel como seu, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, e as demais modalidades de usucapião em Florianópolis partem do mesmo pressuposto. Quem paga ou deve aluguel possui em nome de outro, e a cobrança documentada é oposição registrada.

Onde a ação corre em Florianópolis?

A comarca da Capital tem cinco unidades de foro, e o Juizado Especial Cível só julga despejo quando o pedido é para uso próprio.

A lista oficial de endereços do TJSC divide a comarca da Capital em cinco unidades de foro: Rid Silva, o fórum central, além de Estadual Bancário, Continente, Eduardo Luz e Norte da Ilha. Saber em qual delas a causa tramita é o primeiro passo prático de qualquer demanda imobiliária na cidade. Nos demais municípios da Grande Florianópolis, a ação segue na comarca correspondente.

O rito também é uma escolha. O art. 3º da Lei 9.099/95 atribui ao Juizado Especial Cível as causas de menor complexidade até quarenta salários mínimos, a ação de despejo para uso próprio e as ações possessórias sobre imóveis dentro daquele valor. O despejo por falta de pagamento não está nessa lista. Já a execução do crédito de aluguel — que o art. 784, VIII, do CPC trata como título executivo extrajudicial, cobrável sem ação de conhecimento antes — cabe no Juizado dentro do teto, com a renúncia ao excedente que o §3º impõe.

O que fazer agora e o que reunir?

Reúna contrato, comprovantes, planilha do débito e prova das cobranças, e confira se há garantia vigente, porque é ela que decide o rito.

A ordem prática é esta:

1. Contrato de locação completo, com aditivos, termo de vistoria e data de início, para saber se o prazo é igual ou superior a trinta meses e se a locação já se prorrogou.
2. A cláusula de garantia e a prova de que ela está viva: situação do fiador, apólice de seguro-fiança com vigência, recibo da caução. Garantia extinta muda o caminho processual.
3. Planilha do débito mês a mês, separando aluguel, IPTU, condomínio e consumo, com o vencimento de cada parcela — é o que permite conferir a prescrição de três anos.
4. Comprovantes de todos os recebimentos, inclusive parciais. Se houve redução combinada, junte o documento que registrou a ressalva.
5. Todo o histórico de cobrança: mensagens, notificação extrajudicial com prova de entrega e qualquer acordo anterior, judicial ou não, porque o uso prévio da purga da mora nos últimos vinte e quatro meses impede a repetição.
6. Matrícula atualizada do imóvel e, havendo imobiliária, o contrato de administração e a prestação de contas.

Três prazos merecem atenção desde o primeiro dia: os três anos de prescrição dos aluguéis (art. 206, §3º, I, do Código Civil); os quinze dias da purga da mora, contados da citação, com os dez adicionais para complementar a diferença; e os quinze ou trinta dias do mandado de despejo, conforme o art. 63. Ao ajuizamento somam-se as custas judiciais, taxa recolhida ao Tribunal de Justiça que varia com o valor atribuído à causa.

Com esses documentos organizados, a conversa deixa de ser sobre quanto tempo demora um despejo em tese e passa a ser sobre o contrato que está na mesa.