ITBI em Florianópolis: quando o valor cobrado pela Prefeitura está errado

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

A lei diz que o ITBI de Florianópolis incide sobre o valor venal de mercado do imóvel, e que o contribuinte é quem adquire: são os arts. 281 e 282 da Lei Complementar municipal 007/1997, na leitura divulgada pela própria Secretaria Municipal da Fazenda. Valor de mercado é o do negócio efetivamente feito, não um número de tabela guardado no cadastro do município — foi o que o STJ fixou no Tema 1.113. Sobre a alíquota de 2%, cada R$ 100 mil de diferença entre a base arbitrada e o preço escriturado significa R$ 2 mil a mais de imposto, conta que costuma levar o comprador a procurar um advogado imobiliário em Florianópolis antes de assinar a escritura.

Este texto é para quem comprou imóvel em Florianópolis ou na Grande Florianópolis, pediu a guia do ITBI e viu o imposto calculado sobre base maior do que o preço pago. Serve também a quem já recolheu e só depois desconfiou da conta. Abaixo: qual é a base correta, o que o município pode e não pode fazer para afastá-la, como a diferença se discute, e o que muda no financiamento pelo SFH, na isenção residencial e na integralização de capital.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

A base é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vínculo com o IPTU, que nem serve como piso de tributação.

Em Florianópolis, a Secretaria Municipal da Fazenda informa que o imposto incide sobre o valor venal de mercado (art. 281 da Lei Complementar municipal 007/1997), que o contribuinte é o adquirente ou cessionário do bem ou direito transmitido (art. 282) e que a alíquota é de 2% (art. 285, II).

Valor venal de mercado não é o valor venal do IPTU. São dois cadastros, com finalidades diferentes e critérios de atualização diferentes. O Tema 1.113 do STJ, julgado em recurso repetitivo no REsp 1.937.821, foi explícito nesse ponto: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.

A consequência prática é direta. Uma guia calculada sobre número maior do que o preço do negócio precisa de fundamento, e o fundamento não pode ser apenas a tabela que o município mantém para uso interno.

O município pode arbitrar um valor de referência?

Não previamente. O Tema 1.113 do STJ afasta o valor de referência unilateral e exige processo administrativo próprio para o fisco recusar o valor declarado.

O repetitivo fixou três teses, e as duas últimas são as que interessam a quem recebeu guia acima do negócio.

A segunda: o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional.

A terceira: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Somadas, as duas invertem a ordem que muitos compradores encontram no balcão. Não é o contribuinte que precisa provar de saída que pagou o que declarou; é o fisco que precisa instaurar procedimento, com contraditório, para sustentar que o valor declarado não corresponde ao mercado. Guia emitida direto sobre pauta de valores, sem esse processo, é ato que os tribunais têm examinado à luz do repetitivo.

Isso não transforma qualquer declaração em verdade definitiva. O valor declarado precisa ser o valor real do negócio, com documentação que o sustente, e é justamente a suspeita de subavaliação que autoriza o fisco a abrir o processo do art. 148 e apurar.

Quanto se paga de ITBI em Florianópolis?

A alíquota geral é de 2%; nas transmissões financiadas pelo SFH, PAR e HIS, 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até teto anual corrigido.

Segundo a página oficial da Secretaria Municipal da Fazenda, o teto do financiamento com alíquota reduzida é de R$ 259.540,29 em 2026. O que exceder esse limite, e a parcela paga com recursos próprios, seguem tributados a 2%. Em uma compra financiada, portanto, a guia tem duas contas dentro dela, e vale conferir se a Prefeitura considerou o valor efetivamente financiado que consta do contrato.

Há isenção para as transmissões de imóveis exclusivamente residenciais de valor venal até R$ 100.000,00 no texto legal, quantia corrigida para R$ 206.266,96 em 2026. A isenção é do imóvel utilizado para moradia e não alcança a garagem — detalhe que pesa nos edifícios da Capital em que a vaga tem matrícula própria.

O município admite parcelar o imposto. Desde a Lei Complementar 650/2018, a escritura pública pode ser lavrada e o registro da transmissão realizado sem a comprovação da quitação integral do parcelamento, bastando que ele esteja em dia. Antes disso, o parcelamento travava a escritura.

E há transmissões sobre as quais o imposto simplesmente não incide: as formas originárias de aquisição da propriedade, entre elas a usucapião e a desapropriação.

Já paguei a guia. Dá para pedir de volta?

Sim, o pagamento a maior é indébito tributário e comporta pedido de restituição, na via administrativa ou judicial, dentro dos prazos da legislação tributária.

São dois momentos distintos, com dinâmicas distintas.

Antes de pagar, o caminho é impugnar a base ainda na via administrativa, com os elementos do negócio: o contrato, a forma de pagamento, o estado real do imóvel, os ônus que pesam sobre ele e os comparativos que sustentam o preço. É nesse procedimento que o art. 148 do CTN opera, e é ali que a presunção do valor declarado é defendida.

Depois de pagar, o que se discute é a devolução do que foi recolhido a maior. O recolhimento não equivale a concordância com a base, sobretudo quando a impugnação já estava formalizada ou quando o pagamento ocorreu para não travar a escritura.

E travar a escritura é risco concreto. O art. 108 do Código Civil torna a escritura pública essencial à validade dos negócios que transferem direito real sobre imóvel de valor superior a trinta salários mínimos, e o comprovante do ITBI é exigido para que a transmissão chegue à matrícula. Na adjudicação compulsória extrajudicial do art. 216-B da Lei 6.015/73, o comprovante de pagamento do imposto figura expressamente entre os documentos que instruem o pedido, no inciso V. Sem imposto recolhido não há registro, e a propriedade só se transfere com o registro.

Daí a escolha frequente de recolher e discutir em seguida — decisão que depende do prazo da escritura, do estágio do financiamento e do tamanho da diferença em jogo.

Imóvel que entra no capital de uma empresa paga ITBI?

A Constituição imuniza a transmissão de imóvel para integralizar capital, mas o STF limitou a imunidade ao valor do capital social a ser integralizado.

A imunidade está no art. 156, §2º, I, da Constituição. O limite veio do STF no Tema 796, julgado no RE 796.376, com repercussão geral. O caso começou em mandado de segurança impetrado por uma empresa de participações catarinense contra ato do secretário da Fazenda de São João Batista, em Santa Catarina, e a tese fixada foi a de que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Na prática, quando o imóvel entra na sociedade por valor superior ao capital subscrito e o excedente vai para reserva de capital, o município tributa a diferença. É ponto de atenção em holding familiar e em planejamento patrimonial, arranjos comuns na Capital, onde o imóvel costuma ser o principal ativo da família. E a discussão sobre a base de cálculo reaparece aqui: o excedente tributável depende do valor atribuído ao bem.

Comprei por contrato de gaveta. A usucapião evita o imposto?

Não é atalho. O TJSC exige impedimento concreto à regularização pelas vias normais para admitir usucapião de imóvel comprado por contrato informal.

Em junho de 2025, o Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJSC fixou tese em incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR 5061611-54.2022.8.24.0000). A ação de usucapião é admissível mesmo havendo contrato de compra e venda, mas só quando existir impedimento concreto e relevante que torne inviável a regularização pelos meios tradicionais — a escritura pública ou a adjudicação compulsória. A tese vale para as ações ajuizadas a partir da publicação do julgamento.

O tribunal foi direto sobre o motivo da restrição: a usucapião não serve de atalho para fugir de ITBI, ITCMD, desmembramento e custos cartorários. Quem tem vendedor vivo, localizável e titular da matrícula tem via normal disponível — e o imposto faz parte dela. Discutir a base de cálculo é diferente de tentar não pagar.

O que reunir antes de discutir o valor do ITBI?

Guia emitida, contrato ou escritura com o preço, comprovantes de pagamento, certidão da matrícula e elementos que demonstrem o valor real de mercado.

A ordem prática é esta:

1. A guia emitida pela Prefeitura, com a base de cálculo utilizada e a alíquota aplicada. É o documento que se impugna.
2. O contrato ou a escritura, com o preço, a forma de pagamento e as condições do negócio. Permuta, dação e parcelamento longo mudam a leitura do valor.
3. Comprovantes das transferências feitas ao vendedor, com datas, que dão substância ao preço declarado.
4. Certidão da matrícula atualizada, obtida no ofício da circunscrição do imóvel — a Capital tem cinco Ofícios de Registro de Imóveis, do 1º, na região central, ao 5º, criado por lei estadual de 2023 para Trindade, Itacorubi, Córrego Grande e vizinhança. A certidão da situação jurídica atualizada custa R$ 57,00 de emolumentos em Santa Catarina desde 1º de janeiro de 2026, valor tabelado pela Circular CGJ 643/2025 da Corregedoria-Geral da Justiça. É custo de cartório, não de serviço advocatício.
5. Elementos do estado real do imóvel: fotos, laudo de avaliação, orçamentos de reforma, ocupação por terceiro, locação em curso, alienação fiduciária registrada. Tudo o que explique por que o preço é o que é.
6. No imóvel financiado, o contrato com o valor efetivamente financiado destacado, para conferir a aplicação da alíquota reduzida.
7. O protocolo de qualquer impugnação já apresentada na Prefeitura, com data.

Dois prazos organizam a decisão. O primeiro é contratual e curto: a data marcada para a escritura e as condições do financiamento não esperam a discussão administrativa terminar. O segundo é o da restituição do que se pagou a maior, contado do recolhimento na forma da legislação tributária, e que precisa ser verificado caso a caso, porque quem descobre o problema meses depois pode ter menos espaço do que imagina.

Com a guia, a matrícula e o contrato sobre a mesa, a conversa deixa de girar em torno de uma tabela e passa a girar em torno do negócio que foi realmente feito — que é o que a lei manda tributar.