Terreno de marinha em Florianópolis: laudêmio, certidão da SPU e o que trava a venda

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O Decreto-Lei 9.760/1946 diz, no art. 2º, o que é terreno de marinha: a faixa de 33 metros medida horizontalmente para a terra a partir da posição da linha do preamar-médio de 1831, na costa marítima, nas margens de rios e lagoas alcançadas pela maré e no contorno das ilhas em zona de influência das marés. Florianópolis é uma ilha, e a regra alcança boa parte da sua orla. O efeito prático surpreende: o domínio pleno daquele terreno é da União, e o particular tem sobre ele domínio útil ou uma inscrição de ocupação, nunca a propriedade plena. Daí vêm o foro, a taxa de ocupação, o laudêmio e a certidão da Secretaria do Patrimônio da União, os quatro nomes que aparecem quando uma venda na orla trava e alguém procura um advogado imobiliário em Florianópolis com a escritura devolvida.

Este texto é para quem tem venda parada no tabelionato, herdou imóvel na orla e não consegue levar a partilha à matrícula, ou assinou o sinal e só depois leu na certidão que o terreno é da União. Abaixo: como saber se o imóvel está na faixa, a diferença entre foreiro e ocupante, quem recolhe o laudêmio e o que fazer com o foro atrasado.

O que é, afinal, um terreno de marinha?

Faixa de 33 metros medida da linha do preamar-médio de 1831 para a terra, cujo domínio pleno pertence à União (DL 9.760/1946, art. 2º).

A referência não é a praia de hoje. O art. 2º manda medir a partir da linha do preamar-médio de 1831, a média das marés altas daquele ano, e o parágrafo único define a influência das marés como a oscilação periódica de pelo menos cinco centímetros do nível das águas, em qualquer época do ano.

Duas consequências saem daí. A faixa não acompanha o mar atual, e sim uma linha histórica, que precisa ser demarcada pela União. E ela não existe apenas na beira do oceano: margens de rios e lagoas alcançadas pela maré entram na mesma regra. Imóvel a duzentos metros do mar pode estar dentro da faixa; imóvel de frente para a água pode estar fora.

Como descubro se o meu imóvel está em terreno de marinha?

A matrícula costuma indicar o ônus, e a Secretaria do Patrimônio da União mantém o cadastro do aforamento ou da inscrição de ocupação do terreno.

O primeiro documento é a certidão atualizada da matrícula, no ofício de registro de imóveis da circunscrição. Florianópolis tem cinco ofícios, cada um com território próprio, e a matrícula existe em um só deles. É comum que o registro traga o aforamento, a inscrição de ocupação ou uma referência ao domínio da União na cadeia dominial.

O segundo é o cadastro da SPU, onde constam o número da inscrição, quem figura como foreiro ou ocupante, o valor do domínio pleno do terreno e o histórico de foro ou taxa de ocupação. Quando os dois documentos não conversam, o problema deixa de ser da venda e passa a ser de cadeia dominial.

Foreiro ou ocupante: qual é a minha situação e quanto se paga por ano?

Foreiro tem domínio útil e paga foro de 0,6% ao ano; ocupante tem inscrição de ocupação e paga taxa de 2% sobre o domínio pleno.

São dois regimes distintos. No aforamento, a União mantém o domínio direto e transfere o domínio útil ao particular, que passa a ter direito real sobre o imóvel. O art. 101 do Decreto-Lei 9.760/1946, com a redação da Lei 7.450/1985, fixa o foro anual em 0,6% do valor do domínio pleno, anualmente atualizado.

A ocupação é situação de fato reconhecida administrativamente: quem ocupa sem aforamento tem uma inscrição de ocupação e paga a taxa de ocupação. O art. 1º do Decreto-Lei 2.398/1987, na redação da Lei 13.240/2015, fixa essa taxa em 2% ao ano sobre o valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, anualmente atualizado pela SPU.

O que é o laudêmio e quem recolhe?

Laudêmio é o que a União cobra na transferência onerosa entre vivos: 5% do valor do domínio pleno, recolhido pelo vendedor (DL 2.398/1987, art. 3º).

O art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987, com a redação da Lei 13.465/2017, é direto: a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União, ou a cessão de direitos a eles relativos, depende do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Três expressões decidem casos. "Prévio": o recolhimento antecede a escritura, não a sucede. "Pelo vendedor": a lei aponta quem responde perante a União, ainda que o contrato repasse o custo ao comprador. "Excluídas as benfeitorias": a construção averbada na matrícula, na forma da Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 4, não entra no cálculo dos 5%. A conta é sobre o solo.

O laudêmio também não se confunde com o ITBI: um é encargo federal e recai sobre quem vende, o outro é imposto municipal e tem o adquirente como contribuinte.

Por que a escritura trava no cartório?

Tabeliães e registradores não lavram nem registram escritura de imóvel que contenha terreno da União sem prova do laudêmio pago (DL 2.398/1987, art. 3º, §2º).

A trava está no §2º do art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987. Os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos respectivos titulares, não lavram nem registram escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, terreno da União, sem prova do pagamento do laudêmio e sem observância das normas de regulamento.

"Ainda que parcialmente" alcança mais gente do que se imagina: basta que parte do terreno esteja dentro da faixa dos 33 metros para a exigência incidir sobre o negócio inteiro.

O registrador não está criando dificuldade: ele responde pessoalmente se registrar sem a prova. Por isso a venda na orla de Florianópolis empaca quando a certidão da SPU não está em ordem, e insistir com o cartório não adianta. O caminho é regularizar cadastro e débito na própria SPU.

Herança e doação também pagam laudêmio?

A lei cobra laudêmio na transferência onerosa entre vivos; transmissão por morte e doação não se encaixam nessa hipótese, mas exigem regularização cadastral na SPU.

A hipótese descrita no art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987 é a transferência onerosa entre vivos. A transmissão causa mortis não é onerosa nem entre vivos, e a doação pura tampouco é onerosa.

Isso não significa que o herdeiro possa ignorar a União. O terreno continua sendo dela depois do falecimento, e o cadastro do aforamento ou da ocupação precisa passar para os herdeiros, com foro ou taxa de ocupação em dia. Enquanto essa transferência cadastral não acontece, a partilha não chega à matrícula e o imóvel não pode ser vendido por quem herdou. Daí a regra prática: em inventário de imóvel na orla, a situação perante a SPU se levanta no começo, junto com a certidão de matrícula.

Anos de foro atrasado: posso perder o imóvel?

Pode. O não pagamento do foro por três anos consecutivos ou quatro intercalados importa a caducidade do aforamento (DL 9.760/1946, art. 101, parágrafo único).

O parágrafo único do art. 101, na redação da Lei 9.636/1998, é a consequência mais severa do texto, e atinge o direito, não o bolso: quem perde o aforamento perde o domínio útil que sustentava a sua posição.

Antes de chegar lá, o débito produz um efeito mais imediato: o extrato da SPU acusa a pendência, a certidão exigida pelo cartório não sai em ordem e a venda para. É frequente que o atraso só apareça quando o comprador pede a documentação.

O caminho é administrativo antes de ser judicial. Levantar o extrato, conferir se o cadastro está no nome certo e regularizar o que estiver em aberto costuma destravar o negócio sem processo. Quando se questiona a classificação do imóvel ou o valor atribuído pela União, a discussão muda de patamar e passa a ter a União como parte.

Dá para usucapir um terreno de marinha?

Não sobre o domínio da União: bens públicos não se adquirem por usucapião. Resta discutir a posse e o próprio enquadramento do imóvel na faixa.

O domínio pleno do terreno é da União, e o direito brasileiro não admite a aquisição de bem público por usucapião. Não há prazo de posse que transforme foreiro ou ocupante em proprietário pleno do solo.

O que se discute, na prática, é outra coisa: quem detém a posse e o domínio útil, como se compõe a cadeia de cessões entre particulares e se o imóvel está mesmo dentro da faixa — ponto que depende da demarcação administrativa e se examina caso a caso.

Quando o imóvel fica fora da faixa da União, a conversa é outra, e as modalidades, os prazos e a via de cartório estão reunidos no texto sobre usucapião em Florianópolis.

Comprei por cessão de direitos e o vendedor sumiu. E agora?

O comprador com contrato quitado pode obter o registro sem a assinatura do vendedor, judicialmente ou no próprio cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B).

A situação é frequente na orla. A família comprou por contrato particular de cessão de direitos há décadas, nunca lavrou escritura, e hoje o cedente morreu, mudou de estado ou não aparece. O domínio útil é direito real sobre imóvel, e o art. 108 do Código Civil exige escritura pública para os negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. O contrato sozinho não transfere nada.

A Lei 6.015/1973 abre duas portas: a judicial, de sempre, e a extrajudicial do art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022. Nesta, o promitente comprador, seus cessionários e sucessores, representados por advogado, pedem o registro do domínio diretamente no cartório do imóvel, instruindo o pedido com a promessa, a prova do inadimplemento — a não celebração do título em quinze dias contados da notificação feita pelo oficial —, ata notarial, certidões dos distribuidores, comprovante de ITBI e procuração com poderes específicos. O deferimento independe do registro prévio da promessa.

O detalhe que muda tudo em terreno de marinha é que nada disso dispensa a SPU: o registro final continua sujeito ao §2º do art. 3º do Decreto-Lei 2.398/1987. O passo a passo dessa via está no texto sobre adjudicação compulsória de imóvel.

O que reunir antes de procurar um advogado?

Certidão atualizada da matrícula, extrato da SPU com foro e taxa de ocupação, contrato, comprovantes de pagamento e a cadeia de cessões do imóvel.

A ordem prática é esta:

1. Certidão atualizada da matrícula, no ofício da circunscrição do imóvel. Em Santa Catarina a certidão da situação jurídica atualizada é ato tabelado, com emolumentos de R$ 57,00 mais R$ 12,95 de FRJ desde 1º de janeiro de 2026 (Circular CGJ n. 643/2025).
2. Extrato e cadastro da SPU: número da inscrição, quem figura como foreiro ou ocupante, valor do domínio pleno do terreno e os lançamentos anuais.
3. A cadeia completa de instrumentos: escrituras, contratos de cessão de direitos e recibos que liguem o titular cadastrado a você.
4. Prova de pagamento do preço e dos encargos anuais, inclusive guias antigas de foro ou de taxa de ocupação.
5. Documentos do imóvel: carnê de IPTU, planta aprovada, habite-se e a averbação da construção na matrícula.
6. Certidão de óbito e dados do inventário, se quem consta no cadastro da União já faleceu.

Dois pontos organizam o trabalho a partir daí. A exigência do cartório é legal e não se contorna: sem a prova do laudêmio, o registro não sai. E quase tudo que trava uma venda em terreno de marinha se resolve no cadastro da União, antes de qualquer processo. Com a matrícula e o extrato da SPU lado a lado, dá para saber em qual dos dois casos você está: o do cadastro desatualizado, que se corrige, ou o da cadeia rompida, que exige título novo.