O que conferir antes de assinar a compra de um imóvel em Florianópolis

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

R$ 57,00 é o que custa a certidão da situação jurídica atualizada de um imóvel pela tabela de emolumentos de Santa Catarina em vigor desde 1º de janeiro de 2026, mais R$ 12,95 de Fundo de Reaparelhamento da Justiça (Tabela III da Circular CGJ 643/2025). É o documento mais barato da operação e o que mais reprova negócios: nele aparecem hipoteca, penhora, alienação fiduciária, indisponibilidade, usufruto e a falta da averbação da construção. Pedir essa certidão antes do sinal, e não depois, muda a natureza do problema — o que seria uma exigência ao vendedor antes da assinatura tende a virar processo depois dela, e é essa antecipação que descreve o trabalho de um advogado imobiliário em Florianópolis.

Este texto é para quem tem proposta aceita, sinal a pagar ou minuta de promessa na mesa: apartamento pronto, casa, terreno, imóvel de herança, unidade arrematada em leilão. Abaixo, o que a matrícula precisa mostrar, quais certidões do vendedor importam, o que a orla e as restrições ambientais da Ilha acrescentam, quais dívidas seguem com o imóvel e o que se paga de imposto e de emolumento.

O que a certidão de matrícula precisa mostrar?

A matrícula atualizada revela titular, cadeia dominial, hipoteca, penhora, alienação fiduciária, indisponibilidade, usufruto e se a construção foi averbada como edificação.

O registro de imóveis não funciona por escolha do interessado. Florianópolis tem cinco Ofícios de Registro de Imóveis, cada um com circunscrição territorial própria, e a certidão sai naquele onde o imóvel está matriculado. Em bairro de divisa, a dúvida se resolve no próprio ofício.

Duas confusões aparecem sempre. A primeira é tratar o carnê de IPTU como prova de propriedade: o cadastro municipal serve ao imposto, não ao domínio. A segunda é aceitar certidão antiga — a matrícula recebe averbações a qualquer momento, e o documento vale pelo que constava na data em que foi expedido. Quando não há matrícula, ou quem vende nunca foi titular registral, a compra deixa de ser conferência e vira regularização: modalidades e prazos estão no texto sobre usucapião em Florianópolis.

Quais certidões do vendedor evitam perder o imóvel depois?

Certidões cíveis, fiscais e trabalhistas nas comarcas onde o vendedor atua: ação capaz de levá-lo à insolvência contamina a venda por fraude à execução.

O art. 792 do Código de Processo Civil trata como fraude à execução a alienação feita quando já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência, e também a posterior à averbação da execução no registro do bem. A consequência está no §1º: a venda é ineficaz perante o exequente.

O comprador não fica sem defesa. Antes de declarar a fraude, o juiz intima o terceiro adquirente, que pode opor embargos de terceiro em quinze dias (§4º). A Súmula 375 do STJ condiciona o reconhecimento ao registro da penhora ou à prova de má-fé do adquirente, e a Súmula 84 admite os embargos fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda ainda que sem registro. São defesas reais, mas custam anos.

Contrato particular ou escritura pública: o que transfere o imóvel?

O Código Civil exige escritura pública acima de trinta salários mínimos (art. 108), e só o registro na matrícula transfere a propriedade do imóvel.

O contrato particular vincula as partes e permite exigir o cumprimento, mas não coloca o nome do comprador na matrícula. A promessa registrada vai além: gera direito real oponível a terceiros, o que reduz o espaço para credores do vendedor alcançarem um bem já negociado.

Se o vendedor recebe o preço e depois não comparece ao tabelionato, some ou morre, a recusa não encerra o negócio. A Lei 6.015/73, no art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022, admite a adjudicação compulsória extrajudicial, processada no próprio registro de imóveis e independente do registro prévio da promessa e da regularidade fiscal do vendedor. As duas vias estão em adjudicação compulsória de imóvel.

A construção está averbada na matrícula?

Sem a averbação da edificação (Lei 6.015/73, art. 167, II, item 4), a matrícula descreve terreno, não a casa que está sendo comprada.

A lista do art. 167 inclui expressamente a edificação, a reconstrução e a demolição. Quando ninguém averbou, existe casa no lote e terreno no registro. O descompasso trava financiamento bancário, complica partilha e transfere ao comprador uma pendência que era do vendedor. A checagem é comparar o que está construído com o que a matrícula descreve; havendo diferença, ela entra na negociação como obrigação do vendedor, com prazo, antes da assinatura.

O imóvel está em terreno de marinha?

Terreno de marinha é a faixa de 33 metros contada da linha do preamar-médio de 1831 (DL 9.760/1946); nela, o domínio pleno é da União.

A regra alcança a costa marítima, as margens de rios e lagoas até onde se faz sentir a maré e o contorno das ilhas em zona de influência das marés. Florianópolis é uma ilha, e boa parte da sua orla está nessa faixa. Quem ocupa tem domínio útil ou inscrição de ocupação, e daí vêm os encargos anuais: foro de 0,6% do valor do domínio pleno no terreno aforado, que caduca se não for pago por três anos consecutivos ou quatro intercalados (DL 9.760/1946, art. 101), e taxa de ocupação de 2% ao ano para quem ocupa sem aforamento (DL 2.398/1987, art. 1º).

Na venda, o encargo decisivo é o laudêmio: 5% do valor atualizado do domínio pleno, excluídas as benfeitorias, recolhido pelo vendedor (DL 2.398/1987, art. 3º). O §2º explica por que negócios na orla empacam: cartórios de notas e de registro de imóveis não lavram nem registram escrituras de imóvel que contenha, ainda que parcialmente, terreno da União sem prova desse pagamento. A certidão da Secretaria do Patrimônio da União entra antes do sinal.

O terreno tem restrição ambiental ou urbanística?

O Código Florestal protege faixas de 30 metros de cursos d'água e lagoas urbanas, restingas fixadoras de dunas e manguezais em toda a extensão.

É a regra decisiva na Lagoa da Conceição, no Campeche, no Rio Tavares e no Ribeirão da Ilha (Lei 12.651/2012, art. 4º). Área de Preservação Permanente restringe ocupação e transforma em passivo o que o anúncio vendia como diferencial. A Lei 14.285/2021 acrescentou o §10 ao art. 4º e autorizou lei municipal, ouvidos os conselhos de meio ambiente, a definir faixas marginais distintas em áreas urbanas consolidadas; se Florianópolis usou essa autorização, e em que termos, é verificação caso a caso na legislação municipal, não algo que se presuma pelo bairro. Quem compra terreno para construir confere antes qual recuo vale hoje para construir perto de rio, mangue ou duna, porque é ele que define o que sobra de área edificável.

O outro filtro é urbanístico. O Plano Diretor é a Lei Complementar municipal 482/2014, revisada pela Lei Complementar 739/2023 e aplicada por decretos sobre outorga onerosa, estudo de impacto de vizinhança, incentivos urbanísticos, retrofit e microzoneamento. Essa regulamentação muda com frequência, com atos editados em 2025 e 2026, e vale a versão vigente na data da consulta.

Que dívidas continuam com o imóvel depois da venda?

Cotas condominiais e IPTU acompanham a unidade; a cota é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X) e prescreve em cinco anos.

No Tema 949, a Segunda Seção do STJ fixou que é quinquenal o prazo para o condomínio cobrar a taxa ordinária ou extraordinária, contado do dia seguinte ao vencimento da prestação. Como o título já é executivo, a cobrança parte direto para a execução. O documento que fecha o ponto é a declaração de débitos assinada pelo síndico, com as atas recentes: rateio de obra aprovado em assembleia é despesa futura que ainda não aparece em certidão nenhuma.

Convenção e regimento completam a leitura. O art. 1.336 do Código Civil obriga o condômino a contribuir na proporção da fração ideal, a não alterar a fachada e a dar à unidade a mesma destinação do edifício.

O imóvel está alugado?

Locação vigente segue o imóvel; sem cláusula de vigência averbada na matrícula, o comprador denuncia o contrato dando 90 dias para desocupação.

A exceção do art. 8º da Lei 8.245/91 tem três requisitos cumulativos: locação por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação dessa cláusula na matrícula. Presentes os três, o comprador recebe o imóvel com o inquilino dentro até o fim do prazo. Faltando um, cabe a denúncia, exercida em 90 dias contados do registro da venda; passado esse prazo, presume-se a concordância com a locação.

Há um segundo ponto. Os arts. 27, 28 e 33 da mesma lei dão ao locatário direito de preferência, com ciência inequívoca de todas as condições e trinta dias para aceitação integral. Preterido, ele pode pedir perdas e danos ou, depositando o preço, haver o imóvel para si em até seis meses do registro, desde que a locação esteja averbada na matrícula ao menos trinta dias antes da alienação.

E se o imóvel vier de leilão ou tiver alienação fiduciária?

Na alienação fiduciária, o devedor é intimado pelo registro de imóveis para purgar a mora em quinze dias antes de a propriedade consolidar.

Não havendo pagamento, a propriedade se consolida no credor, que deve levar o imóvel a leilão público em sessenta dias contados do registro da consolidação, com segundo leilão nos quinze dias seguintes se o maior lance não alcançar o valor do imóvel (Lei 9.514/97, arts. 26 e 27, este na redação da Lei 14.711/2023). Cada etapa é registrada na matrícula, e é ali que se confere.

Propriedade e posse, porém, não caminham juntas. Em 2026, a 4ª Câmara Comercial do TJSC determinou a reintegração de posse contra arrematante de leilão extrajudicial que entrou no imóvel sem mandado de imissão, e assentou que, mesmo após a consolidação e a arrematação, a imissão exige via judicial adequada, sem autotutela (Agravo de Instrumento 5023906-80.2026.8.24.0000). Em outra frente, a Súmula 308 do STJ afasta, perante os adquirentes, a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro.

Quem responde por defeito que aparecer depois da compra?

O Código Civil fixa garantia irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra (art. 618); o CDC trata dos vícios.

O parágrafo único do art. 618 guarda a armadilha: o dono da obra tem 180 dias, contados do aparecimento do vício, para propor a ação contra o empreiteiro. O prazo corre do aparecimento, não da entrega.

Pelo art. 26 do CDC, o direito de reclamar por vício aparente em produto durável caduca em noventa dias contados da entrega efetiva; no vício oculto, o prazo só começa quando o defeito fica evidenciado (§3º). O detalhe prático está no §2º, I: a reclamação formulada ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca — registrar a reclamação por escrito, com protocolo, é o ato que trava o relógio. E o art. 18 responsabiliza os fornecedores solidariamente pelos vícios que tornem o imóvel impróprio ou lhe diminuam o valor.

Quanto se paga além do preço?

O ITBI em Florianópolis é de 2%, o adquirente é o contribuinte e a base é o valor venal de mercado do imóvel.

Segundo a página oficial da Secretaria Municipal da Fazenda, a alíquota cai para 0,5% sobre o valor efetivamente financiado nas transmissões pelo SFH, PAR e HIS, até o teto de R$ 259.540,29 em 2026. Há isenção para imóveis exclusivamente residenciais de valor venal até R$ 206.266,96 em 2026, que não alcança a garagem, e o município admite parcelamento — desde a Lei Complementar 650/2018, a escritura pode ser lavrada e o registro feito com o parcelamento em dia.

No Tema 1.113, o STJ decidiu que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculada à do IPTU; que o valor declarado pelo contribuinte se presume condizente com o mercado e só cai por processo administrativo regular; e que o município não pode arbitrar previamente a base por valor de referência unilateral.

Os emolumentos são valores públicos, fixados pela Lei Complementar estadual 755/2019 e atualizados a cada ano pela Corregedoria-Geral da Justiça. Pela Tabela III da Circular CGJ 643/2025, a averbação sem valor custa R$ 124,07 e a certidão da situação jurídica atualizada, R$ 57,00, cada qual com o acréscimo do Fundo de Reaparelhamento da Justiça.

O que reunir antes de fechar o negócio?

Matrícula atualizada, certidões do vendedor, declaração de débitos do síndico, documentação municipal da obra e, na orla, a certidão da SPU.

A ordem prática é esta:

1. Certidão atualizada da matrícula, no ofício da circunscrição do imóvel, renovada às vésperas da escritura.
2. Certidões do vendedor, cíveis, fiscais e trabalhistas, nas comarcas onde ele mora, morou e atua; se for pessoa jurídica, as da empresa.
3. Documentos do imóvel: carnê de IPTU, certidão negativa municipal, planta aprovada e documentação da obra, comparadas com a descrição da matrícula.
4. Declaração de débitos condominiais do síndico, mais convenção, regimento e atas das últimas assembleias.
5. Certidão da SPU, se o imóvel estiver na faixa dos 33 metros, com a situação de foro, taxa de ocupação e laudêmio.
6. Consulta urbanística e ambiental: zoneamento pelo Plano Diretor vigente e restrições de APP, restinga, duna e manguezal no lote e no entorno.

Quatro prazos merecem estar na agenda. A denúncia da locação pelo comprador se exerce em 90 dias contados do registro da venda (Lei 8.245/91, art. 8º). O locatário preterido na preferência tem seis meses do registro para haver o imóvel, se a locação estiver averbada (art. 33). Os embargos de terceiro do art. 792, §4º, do CPC têm quinze dias da intimação. E, na alienação fiduciária, a mora se purga em quinze dias contados da intimação pelo registro de imóveis.

O roteiro cabe em poucos dias de diligência e depende quase todo de documentos que o vendedor já tem ou que qualquer interessado pode pedir. Ler a matrícula, as certidões e a minuta antes da assinatura é o que permite negociar com o que está escrito, e não com o que foi dito no anúncio.