Construir perto de rio, mangue ou duna em Florianópolis: qual é o recuo que vale hoje

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O erro mais comum não é construir dentro da faixa proibida sabendo disso. É medir a faixa pela regra errada. Circulam em Florianópolis dois números que não valem mais: os 5 e os 10 metros do antigo art. 114 do Código Ambiental catarinense, revogado em 2014 — e o art. 120-B, que o sucedeu, foi declarado inconstitucional pelo TJSC —, e os 15 metros da Lei de Parcelamento do Solo, afastados pelo Tema 1.010 do STJ. Quem projeta por esses números descobre o problema na vistoria, com a obra pronta. Refazer a conta antes do projeto, e não depois, é por onde começa o direito ambiental em Florianópolis num terreno com água, areia ou encosta por perto.

Comprar terreno, aprovar projeto ou reformar na Ilha esbarra sempre na mesma pergunta, e a resposta se monta em camadas: primeiro a faixa federal do Código Florestal, depois o que muda em área urbana consolidada, então o que o Município pode e o que não pode alterar, e por último o que o mapa do Plano Diretor deixa de fora.

Qual é a faixa de recuo de um rio ou córrego?

As faixas do art. 4º, I, do Código Florestal vão de 30 a 500 metros, medidas da borda da calha do leito regular.

A escala acompanha a largura do curso d'água: 30 metros para cursos de menos de 10 metros; 50 metros para os de 10 a 50; 100 metros para os de 50 a 200; 200 metros para os de 200 a 600; e 500 metros acima disso. O texto é expresso ao dizer que as faixas valem em zonas rurais ou urbanas, e alcança cursos perenes e intermitentes, excluídos os efêmeros.

Dois detalhes decidem casos. A medição parte da borda da calha do leito regular, não da lâmina d'água do dia da vistoria. E um córrego canalizado ou retificado continua sendo curso d'água natural. Também são APP as nascentes e os olhos d'água perenes, num raio mínimo de 50 metros, qualquer que seja a situação topográfica.

Em área urbana consolidada o recuo cai para 15 metros?

Não. O Tema 1.010 do STJ fixou que, em área urbana consolidada, vale o art. 4º, I, do Código Florestal, não a Lei 6.766/79.

O julgamento é de abril de 2021, na Primeira Seção, sob o rito dos repetitivos, e o caso paradigma é catarinense (REsp 1.770.760/SC). A tese: a extensão não edificável nas APPs de qualquer curso d'água, perene ou intermitente, em trecho de área urbana consolidada, respeita o art. 4º, I, do Código Florestal.

Há uma armadilha de vocabulário. Existem dois conceitos concorrentes de área urbana consolidada. O da Resolução CONAMA 303/2002 exige definição legal pelo poder público, quatro de seis equipamentos de infraestrutura e densidade acima de cinco mil habitantes por quilômetro quadrado. O do Código Florestal, na redação da Lei 14.285/2021, exige cinco critérios cumulativos, entre eles sistema viário implantado e quadras e lotes predominantemente edificados. Identificar qual conceito rege a tese vem antes de sustentá-la, e provar o enquadramento é ônus de quem alega.

O Plano Diretor de Florianópolis pode reduzir essa faixa?

Só as faixas marginais de curso d'água, por lei municipal e ouvido o conselho de meio ambiente, na forma do art. 4º, § 10.

O parágrafo foi incluído pela Lei 14.285/2021 e é estreito. Permite que lei municipal defina, em áreas urbanas consolidadas, faixas marginais distintas das do inciso I, desde que vede a ocupação de áreas com risco de desastres, observe as diretrizes dos planos de recursos hídricos, de bacia, de drenagem ou de saneamento, e preserve as hipóteses de utilidade pública, interesse social e baixo impacto. Alcança o inciso I e nada mais: não permite reduzir APP de restinga, duna, manguezal, encosta ou topo de morro.

A faculdade não é automática: enquanto não houver lei municipal específica editada com base nesse parágrafo, valem integralmente as faixas do inciso I. Quem pretende projetar contando com faixa reduzida precisa identificar antes qual lei a estabeleceu e em que trecho ela incide.

Quanto vale no entorno da Lagoa da Conceição e da Lagoa do Peri?

No entorno de lagos e lagoas naturais a APP é de 30 metros em zona urbana e de 100 metros em zona rural.

O art. 4º, II, do Código Florestal fixa 100 metros em zona rural, reduzidos a 50 quando o corpo d'água tem até 20 hectares de superfície, e 30 metros em zona urbana. A diferença entre 30 e 100 metros separa um projeto viável de um passivo, e depende de uma pergunta simples e mal respondida com frequência: aquele trecho é urbano pela lei municipal? A resposta se documenta, não se presume.

O rigor dos tribunais com a faixa lacustre aparece no AREsp 2.267.304: a Segunda Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Maria Thereza de Assis Moura, manteve por unanimidade a demolição de casa construída a 16 metros da Lagoa da Conceição, afastando o argumento de que a área seria urbana consolidada e sem vegetação nativa. A decisão é de Turma, não tese repetitiva, mas mostra o peso que a medição da faixa ganha quando o caso chega ao STJ.

Duna é área de preservação permanente mesmo sem vegetação?

Sim. A Resolução CONAMA 303/2002 constitui APP em duna, e define duna como unidade geomorfológica arenosa, recoberta ou não por vegetação.

Aqui está a distinção que mais confunde. O Código Florestal, no art. 4º, VI, protege as restingas como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues — protege a vegetação, não o corpo arenoso. Quem constitui APP na duna em si é o art. 3º, XI, da Resolução CONAMA 303/2002. Por isso a defesa apoiada apenas no Código Florestal costuma não alcançar as autuações nos campos de dunas da Joaquina, do Santinho, dos Ingleses e da Lagoa da Conceição.

A resolução está em vigor. Em dezembro de 2021, nas ADPFs 747 e 749, o Supremo declarou inconstitucional a Resolução CONAMA 500/2020 e restaurou a vigência das Resoluções 284/2001, 302/2002 e 303/2002. O STJ, em 2025, reafirmou que a 303 complementa o Código Florestal. A restinga tem regime e critérios de distância próprios, que merecem texto à parte.

Existe faixa de recuo do mangue?

Não há faixa: o manguezal é área de preservação permanente em toda a sua extensão, pelo Código Florestal e pela CONAMA 303/2002.

O art. 4º, VII, do Código Florestal e o art. 3º, X, da Resolução CONAMA 303/2002 dizem o mesmo, sem metragem. O que se discute em campo é o limite do ecossistema, que a resolução define como o que ocorre em terrenos baixos sujeitos à ação das marés, típico de solos limosos de regiões estuarinas — e Santa Catarina é o limite sul do manguezal no Brasil.

Em Florianópolis há uma camada a mais. O Manguezal do Saco Grande integra a Estação Ecológica de Carijós, unidade de conservação federal criada pelo Decreto 94.656/1987, que abrange as bacias de Ratones e do Saco Grande, em bairros urbanos ou em acelerada urbanização. Obra sujeita a licenciamento em unidade de conservação ou em sua zona de amortecimento, sem anuência do órgão gestor, é infração autônoma do art. 66 do Decreto 6.514/2008.

Encosta e topo de morro entram na conta?

Entram. São APP as encostas acima de 45 graus e o topo de morros de 100 metros com inclinação média superior a 25 graus.

O art. 4º, V, trata das encostas com declividade superior a 45 graus, equivalente a 100% na linha de maior declive. O inciso IX cuida dos topos de morros, montes, montanhas e serras com altura mínima de 100 metros e inclinação média maior que 25 graus, delimitando a área a partir da curva de nível de dois terços da altura em relação à base. Nos maciços da Ilha, essa regra decide mais lotes do que a de curso d'água.

A delimitação é técnica e não se resolve no mapa: a cota altimétrica lançada no zoneamento municipal não substitui o levantamento topográfico. O Plano Diretor trabalha ainda com as Áreas de Preservação com Uso Limitado, que restringem usos por declividade, tipo de vegetação ou vulnerabilidade a fenômenos naturais, e não se confundem com a APP.

O mapa do Plano Diretor resolve a dúvida?

Não. O Plano Diretor declara protegidas as APPs decorrentes de lei federal, estadual ou municipal ainda que não delimitadas nos mapas de zoneamento.

O Plano Diretor de Florianópolis é a Lei Complementar 482/2014, revisada pela Lei Complementar 739/2023. Os documentos a consultar são o anexo D02, mapa das Áreas de Limitação Ambiental, e a camada de Zoneamento consolidada pelo Decreto Municipal 25.877/2023. O art. 43 define a APP municipal como zona natural sob proteção do Poder Público, coberta ou não por vegetação nativa, decorrente da própria lei complementar e da legislação concorrente. O parágrafo seguinte desarma a leitura otimista do mapa.

Há, porém, uma porta para o terreno mal enquadrado. A LC 739/2023 acrescentou ao Plano Diretor o art. 44-A: havendo divergência entre a delimitação de APP ou de Área de Preservação Limitada constante dos mapas de zoneamento e as definições das legislações aplicáveis, pode ser pedida a reavaliação da caracterização e a redefinição dos parâmetros urbanísticos da área. O § 1º define como isso se faz — por estudos técnicos ambientais que o próprio interessado pode realizar, orientados por termo de referência do órgão ambiental, cuja ausência não impede o pedido. É dispositivo criticado por quem sustenta que ele flexibiliza a proteção dessas áreas, razão a mais para instruir o requerimento com laudo e não com argumento.

Dá para construir dentro da APP com autorização?

Só nas hipóteses do art. 8º do Código Florestal: utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, e elas são taxativas.

O regime é mais rígido do que a leitura corrente sugere. O § 1º admite a supressão de vegetação protetora de nascentes, dunas e restingas apenas em caso de utilidade pública: das três portas do caput, duas ficam fechadas justamente onde a orla concentra os pedidos. O § 2º só autoriza intervenção em restinga e manguezal excepcionalmente, para regularização fundiária de interesse social em área ocupada por população de baixa renda. E o § 4º fecha a porta do construir agora e regularizar depois: não há, em qualquer hipótese, direito à regularização de futuras intervenções.

O custo de errar a conta é conhecido. Destruir ou danificar vegetação em APP sem autorização sujeita a multa de R$ 5.000,00 a R$ 50.000,00 por hectare ou fração, e a fórmula "por hectare ou fração" desmonta a intuição de que obra pequena rende multa pequena. A conduta é também crime, com detenção de um a três anos, e há tipo próprio para vegetação fixadora de dunas e protetora de mangues. As obrigações ambientais são propter rem pela Súmula 623 do STJ e acompanham o imóvel; a posse prolongada tampouco conserta o título, porque em fevereiro de 2026 o STJ decidiu que não cabe usucapião de imóvel em APP, via tratada no texto sobre usucapião em Florianópolis.

O que fazer agora, e que documentos levantar?

Levante três documentos antes de qualquer decisão: matrícula atualizada, levantamento topográfico georreferenciado e a consulta de viabilidade junto à Prefeitura.

O levantamento topográfico é a peça central e precisa mostrar o que as normas medem: a borda da calha do leito regular do curso d'água mais próximo e a distância até ela, as cotas e a inclinação média nas encostas, o limite do campo de dunas e o do manguezal. Sem ele, a discussão vira opinião. Junte a matrícula, o anexo D02 e a camada de Zoneamento do Decreto 25.877/2023.

Três verificações fecham o quadro, todas anteriores à assinatura do contrato. Se o imóvel está em unidade de conservação ou zona de amortecimento, inclusive a Estação Ecológica de Carijós. Se há autos de infração e polígonos de embargo sobre o terreno, que o Decreto 6.514/2008 manda publicar em sítio oficial na internet. E se o vendedor tem as licenças e autorizações de supressão de vegetação e de corte de árvores do que já foi feito no lote, lembrando que a licença ambiental só cobre a supressão quando a prevê expressamente, como se vê no texto sobre o que a FLORAM licencia e como corre o processo.

O prazo que mais aperta não é o de defesa: é o da decisão de compra. Assinado o contrato, a discussão deixa de ser sobre viabilidade e passa a ser sobre prejuízo. Quem já foi autuado tem prazo próprio, contado da ciência, e aí a leitura do auto e do termo de embargo vem antes de tudo.