A construtora entrou em recuperação judicial e a obra parou: o que acontece com quem comprou

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

O erro mais comum de quem descobre que a construtora pediu recuperação judicial é parar de pagar as parcelas no mesmo dia e não comunicar nada a ninguém. A obra paralisada de fato autoriza o comprador a suspender a sua parte: o art. 476 do Código Civil diz que, nos contratos bilaterais, nenhum contratante pode exigir o cumprimento do outro antes de cumprir a própria obrigação. Só que a suspensão silenciosa chega aos autos com a aparência de inadimplência de quem comprou, e a discussão migra para as retenções do art. 67-A da Lei 4.591/64. Manter o comprador na posição de credor, e não na de devedor, é a primeira preocupação de um advogado imobiliário em Florianópolis diante de um empreendimento parado.

Este texto é para quem comprou unidade em incorporação em Florianópolis ou na Grande Florianópolis, viu o canteiro parar e soube que a incorporadora pediu recuperação judicial. Não trata do atraso de entrega de uma empresa saudável nem da desistência por vontade do comprador: são situações com regime próprio.

Parar de pagar resolve alguma coisa?

Suspender parcelas é possível pelo art. 476 do Código Civil, que veda exigir o cumprimento alheio sem cumprir o próprio, mas exige notificação escrita.

O art. 475 do mesmo Código dá o outro lado da escolha: a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos indenização por perdas e danos. Sair do negócio ou insistir nele são os dois caminhos; a suspensão de pagamentos não é nenhum deles, é medida provisória enquanto a decisão não vem.

Na prática, o que separa a suspensão legítima da inadimplência é o registro do ato: notificação escrita à construtora, com data, descrição do que está parado e indicação das parcelas suspensas; fotografias datadas do canteiro; cópia do que a empresa comunicou aos compradores. É esse conjunto que sustenta, meses depois, a afirmação de que quem descumpriu primeiro foi ela.

O contrário também vale: pagar sem ressalva, obra parada, enfraquece o argumento de que o contrato estava rompido desde certa data.

A recuperação judicial da construtora desfaz o meu contrato?

Não desfaz automaticamente. A empresa em recuperação segue existindo e o contrato da unidade continua, com obrigações de parte a parte, sob fiscalização judicial.

A recuperação judicial é um processo em que a empresa em crise continua funcionando e submete aos credores um plano de pagamento, sob controle do juízo — os requisitos desse pedido, o efeito do deferimento e o juízo competente na Grande Florianópolis estão na Lei 11.101/2005. O pedido, por si só, não extingue o contrato da unidade nem apaga o que já foi pago. O que ele muda é o endereço da discussão: parte dela passa a acontecer dentro de um processo com muitos interessados.

Duas consequências seguem daí. Pedidos de pagamento contra a empresa passam a depender do rito do processo e do plano. E quem não documentou o que pagou tem mais dificuldade de sustentar o crédito numa fila com dezenas ou centenas de compradores.

Por isso o passo seguinte raramente é jurídico. É registral.

Como saber se a obra tem patrimônio de afetação?

A certidão atualizada da matrícula mostra o regime do empreendimento; a Lei do Distrato distingue a incorporação afetada da não afetada, com efeitos diferentes.

A Lei 4.591/64 separou as duas hipóteses. Sob o regime do patrimônio de afetação, o art. 67-A, §5º, fixa devolução em até trinta dias após o habite-se e admite pena convencional maior. Fora dele, o §6º manda pagar o remanescente em parcela única depois de cento e oitenta dias contados do desfazimento — e é esse mesmo parágrafo que identifica o regime como o da Lei 10.931/2004. Percentuais e prazos ali são limites de desconto e regras de cálculo, não previsão do que alguém vai receber. A lei trata os dois empreendimentos como realidades distintas, e a distinção está registrada.

A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel é o documento que mostra isso. Em Santa Catarina, os emolumentos desse ato são de R$ 57,00, com acréscimo de R$ 12,95 previsto na mesma tabela, em vigor desde 1º de janeiro de 2026 pela Circular CGJ 643/2025. Em Florianópolis o pedido entra no ofício da circunscrição do imóvel — a capital tem cinco —, e vale confirmar a circunscrição no próprio ofício antes de protocolar.

Os efeitos da afetação quando a incorporadora entra em crise dependem de o regime ter sido efetivamente instituído e averbado. Sem a certidão, opinião sobre o caso é chute.

O que fazer para o meu crédito existir dentro do processo?

Créditos contra empresa em recuperação são apresentados e classificados no processo; quem não aparece com documentos corre o risco de ficar de fora.

O crédito de quem comprou na planta é a soma do que foi pago, atualizada, mais o que contrato e lei preveem em razão do descumprimento. Montar essa conta antes de qualquer petição evita apresentar valor por baixo.

A atualização mudou em 2024. A Lei 14.905/2024 deu nova redação aos arts. 389 e 406 do Código Civil: não convencionado o índice, a correção monetária segue o IPCA do IBGE, e os juros legais correspondem à taxa Selic deduzido esse índice. Cálculos que atravessam a vigência dessa lei seguem regras distintas em cada período.

Quanto aos documentos, o próprio contrato ajuda. O art. 35-A da Lei 4.591/64 exige que todo contrato de compra, promessa de venda ou cessão de unidade em incorporação comece por um quadro-resumo com doze informações obrigatórias, entre elas os ônus que recaem sobre o imóvel, o número do registro do memorial de incorporação e o termo final para obtenção do habite-se. Faltando qualquer uma, o §1º dá trinta dias para o incorporador aditar o contrato, e a omissão não sanada caracteriza justa causa para o comprador rescindir.

Os prazos do processo da empresa correm de publicações oficiais. Descobrir a recuperação meses depois é comum — e caro.

Dá para pedir de volta tudo o que paguei?

A lei prevê devolução integral quando a construtora dá causa ao desfazimento; o art. 43-A da Lei 4.591/64 fixa sessenta dias para o pagamento.

Esse artigo admite tolerância de até cento e oitenta dias corridos de atraso, desde que expressamente pactuada de forma clara e destacada. Ultrapassado o prazo, o §1º permite ao comprador promover a resolução do contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até sessenta dias corridos contados da resolução. Quem prefere continuar no negócio tem, pelo §2º, indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die. O §3º proíbe somar as duas: a multa moratória não se cumula com a da inexecução total.

Na jurisprudência, a Súmula 543 do STJ fixou que a restituição das parcelas é imediata na resolução de promessa submetida ao Código de Defesa do Consumidor, integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor. No Tema 971, o STJ determinou que, no contrato de adesão em que só há cláusula penal contra o comprador, ela seja considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor. E, no Tema 970, afastou em regra a cumulação da cláusula penal moratória equivalente ao locativo com lucros cessantes.

Falta o dado desconfortável. Reconhecer o crédito e recebê-lo são etapas distintas quando a devedora está em recuperação judicial: a decisão define quanto, o processo da empresa define quando e como. É essa diferença que leva muitos compradores a preferir o imóvel ao dinheiro.

E se eu preferir ficar com o imóvel em vez do dinheiro?

Quem quitou o preço e tem unidade com matrícula própria pode buscar a transferência da propriedade sem a assinatura da vendedora, pela adjudicação compulsória.

Desde a Lei 14.382/2022 esse pedido tem via de cartório. O art. 216-B da Lei 6.015/73 permite ao promitente comprador, representado por advogado, obter o registro do domínio no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, instruindo o pedido com a prova do inadimplemento — a não celebração do título em quinze dias contados da notificação extrajudicial feita pelo próprio oficial —, ata notarial, certidões dos distribuidores, comprovante de ITBI e procuração com poderes específicos. O §2º é o que interessa a quem lida com empresa em crise: o deferimento independe do registro prévio da promessa e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. As duas vias estão detalhadas em adjudicação compulsória.

Há um pré-requisito duro na obra parada: a unidade precisa existir na matrícula. A Lei 6.015/73, art. 167, II, item 4, prevê a averbação da edificação; sem ela, o imóvel continua registrado como terreno, e não há unidade autônoma a adjudicar.

Em setembro de 2025, a 8ª Câmara Civil do TJSC julgou apelação vinda da 5ª Vara Cível da Comarca da Capital tratando o direito de rescindir a promessa por inadimplemento como direito potestativo, sujeito ao prazo decadencial de cinco anos do art. 206, §5º, I, do Código Civil; prescrita a cobrança das parcelas, os compradores obtiveram a adjudicação do imóvel (Apelação 0305882-88.2019.8.24.0023).

Há também um atalho que o tribunal tem recusado. No IRDR 5061611-54.2022.8.24.0000, julgado em 2025, o TJSC fixou que a usucapião só é admitida quando existe impedimento concreto e relevante à regularização pelas vias tradicionais, entre elas a escritura pública e a própria adjudicação compulsória.

O banco e os credores da construtora podem alcançar a minha unidade?

A Súmula 308 do STJ afasta a eficácia da hipoteca entre construtora e agente financeiro perante os adquirentes; contra outros credores, valem posse e registro.

O enunciado alcança a hipoteca firmada com o agente financeiro tanto antes quanto depois da celebração da promessa de compra e venda.

Situação diferente é a do financiamento contratado pelo próprio comprador. Havendo alienação fiduciária registrada, a Lei 9.514/97 prevê a intimação do devedor pelo oficial do registro de imóveis para pagar em quinze dias; não pago, a propriedade se consolida no credor, que promove leilão em sessenta dias. O STJ, no Tema 1.095, fixou que a resolução por inadimplemento em contrato com alienação fiduciária registrada segue essa lei, e não o rito do Código de Defesa do Consumidor. A obra parada não suspende, por si, essa engrenagem — razão para tratar o financiamento como frente separada.

Contra outros credores da incorporadora, o que protege é a combinação de posse e registro. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro; e a Súmula 375, ao lado do art. 792 do CPC, condiciona o reconhecimento da fraude à execução ao registro da penhora ou à prova de má-fé do adquirente.

O que reunir antes de procurar um advogado?

Contrato com quadro-resumo, comprovantes de pagamento, certidão atualizada da matrícula, o que a construtora comunicou por escrito e os dados do processo.

A ordem que costuma funcionar é esta:

1. Contrato completo, com o quadro-resumo e os aditivos, conferindo se as cláusulas de desfazimento têm a anuência específica exigida pelo art. 35-A, §2º, da Lei 4.591/64, e anotando a data da assinatura, que define o regime aplicável.
2. Certidão da situação jurídica atualizada da matrícula, no ofício da circunscrição do imóvel, para saber se há patrimônio de afetação, hipoteca, alienação fiduciária ou penhora averbada.
3. Comprovantes de todos os pagamentos, com datas, inclusive sinal e comissão de corretagem.
4. Tudo o que a construtora comunicou por escrito sobre a paralisação, mais o registro fotográfico datado do canteiro.
5. Os dados do processo de recuperação judicial: número, juízo e as publicações já feitas.

Três prazos merecem atenção desde o primeiro dia. Quadro-resumo incompleto abre trinta dias para o incorporador aditar o contrato. A resolução por atraso, pelo art. 43-A, §1º, tem devolução prevista em até sessenta dias contados dela. E, havendo alienação fiduciária registrada, a intimação no cartório dá quinze dias para purgar a mora.

Reunidos esses documentos, a decisão deixa de ser entre esperar e desistir. Passa a ser entre pedir o dinheiro de volta e ir atrás do imóvel — e essa escolha se faz lendo a matrícula, não a notícia sobre a construtora.