Comprei um imóvel com problema ambiental em Florianópolis: até onde vai minha responsabilidade

Por Pedro de Queiroz — advogado, OAB/SC 13.903

Cinco anos é o prazo que a administração tem para apurar uma infração ambiental, contado da prática do ato ou, na infração permanente ou continuada, do dia em que ela cessou (Decreto 6.514/2008, art. 21). Para a obrigação de reparar o dano não há prazo nenhum: o STF fixou no Tema 999, ao julgar o RE 654.833, que a pretensão de reparação civil por dano ambiental é imprescritível. A distância entre esses dois números responde à pergunta do título. Quem comprou imóvel com passivo ambiental responde pela recuperação da área ainda que o aterro, o corte de vegetação ou a construção sejam obra de quem vendeu, porque a obrigação acompanha a coisa e não a pessoa. O que a escritura preserva é o acerto de contas com o vendedor, e separar essas duas frentes — a ambiental, que corre contra o imóvel, e a civil, que corre contra quem alienou — é o primeiro trabalho de direito ambiental em Florianópolis para quem já assinou.

Duas situações levam a esta página, e elas exigem providências opostas. Numa, a compra está feita e chegou auto de infração, termo de embargo, notificação da FLORAM ou ofício do Ministério Público por dano anterior à posse: aí manda o calendário do processo. Noutra, a proposta ainda está na mesa — terreno na orla, casa perto da lagoa, lote com vegetação nativa — e ainda dá para transformar o que se descobre em cláusula.

O passivo ambiental do antigo dono passa para mim?

Passa. A Súmula 623 do STJ e o Tema 1.204, repetitivo, tratam a obrigação ambiental como propter rem: exigível do proprietário atual ou dos anteriores.

O Tema 1.204 foi julgado pela Primeira Seção do STJ em 10 de outubro de 2023, sob o rito dos recursos repetitivos, o que vincula juízes e tribunais. A tese é direta: o credor escolhe se exige a obrigação do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores ou de ambos. Fica isento apenas o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente.

Na prática, o comprador é o alvo mais fácil: está no registro, está no imóvel e é localizável — e é nessa condição que ele aparece no polo passivo da ação civil pública em que o Ministério Público pede a demolição. Alegar boa-fé ou que a área já estava assim na visita não altera a natureza da obrigação. A Jurisprudência em Teses n. 119 do STJ registra que a responsabilidade por dano ambiental é objetiva, informada pela teoria do risco integral, sendo descabida a invocação de excludentes. A defesa realista discute o nexo de causalidade e a extensão do dano, não a culpa.

Três súmulas do STJ fecham o cerco. A 613 não admite a teoria do fato consumado em matéria ambiental — obra antiga não se legitima pelo tempo. A 618 aplica a inversão do ônus da prova às ações de degradação ambiental, transferindo ao réu o encargo de demonstrar que o dano não existe. E pela 629 a condenação pode cumular obrigação de fazer ou não fazer com a de indenizar.

Fui autuado por dano que não causei. Alegar isso resolve?

Resolve parte. A autoria pesa na multa administrativa da Lei 9.605/98; a obrigação de recuperar independe de culpa e segue o imóvel, por risco integral.

A distinção muda a estratégia. A multa é sanção e olha para a conduta. A recuperação é obrigação real e olha para a área degradada. Só que a Lei 9.605/98, no art. 70, define infração administrativa como toda ação ou omissão que viole as regras de uso, gozo, proteção e recuperação do meio ambiente — e manter o dano é omissão. Construir e manter obra em APP costuma ser tratado como infração permanente, e o prazo de cinco anos do art. 21 do Decreto 6.514/2008 não corre enquanto a situação persiste.

Os prazos são curtos. O art. 71, I, da Lei 9.605/98 dá vinte dias, contados da ciência da autuação, para defesa ou impugnação. No mesmo prazo, pelo art. 96, §5º, do Decreto 6.514/2008, o autuado pode encerrar o processo aderindo ao pagamento com desconto, ao parcelamento ou à conversão da multa em serviços ambientais — escolha de rota que implica confissão e renúncia a recorrer. O art. 128 atribui efeito suspensivo à penalidade de multa, e o art. 101, §4º, limita o embargo ao local onde a infração se caracterizou, sem alcançar as demais áreas da propriedade.

O que é específico de quem comprou depois é a prova da data. Imagens aéreas históricas, a matrícula, o contrato, o termo de imissão na posse e as fotos da visita delimitam o que já existia antes. Essa documentação não afasta o dever de recuperar, mas separa autoria de titularidade e alimenta a cobrança contra o vendedor. A ordem de grandeza da sanção também pesa: destruir ou danificar vegetação em APP sem autorização sujeita a multa de R$ 5.000,00 a R$ 50.000,00 por hectare ou fração (Decreto 6.514/2008, art. 43).

Dá para cobrar do vendedor o que eu gastar com a recuperação?

Dá, na esfera civil. O art. 475 do Código Civil permite resolução e perdas e danos; o alienante que conviveu com o passivo responde ambientalmente.

No próprio Tema 1.204 o STJ ponderou que o titular anterior que conviveu com dano ambiental preexistente, ainda que não tenha sido o seu causador, e depois alienou a área no estado em que a recebera, tem responsabilidade. O vendedor, portanto, não sai de cena com a escritura: continua exposto à cobrança do credor ambiental, e essa exposição é o que dá peso real à negociação entre as partes.

No plano contratual, o art. 475 do Código Civil permite à parte lesada pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos indenização por perdas e danos. O que sustenta o pedido é prova de gasto: orçamento e execução do projeto de recuperação, notas fiscais, laudo técnico e o que o vendedor declarou por escrito sobre autuações e embargos. Declaração genérica em minuta vale pouco; declaração específica, com data e órgão, vale muito.

O que a checagem ambiental olha antes da escritura?

Autos de infração e polígonos de embargo, públicos pelo Decreto 6.514/2008; licenças da FLORAM; mapas do Plano Diretor; e a delimitação da APP em campo.

A consulta mais barata é pública. O art. 96, §§6º e 7º, do Decreto 6.514/2008, incluídos pelo Decreto 11.373/2023, determina que os autos de infração, os processos administrativos deles originados e os polígonos de embargo sejam públicos e disponibilizados à população em sítio oficial na internet, mantendo-se base de dados de todos os autos emitidos. Um imóvel dentro de polígono de embargo é informação acessível antes do sinal, não depois da escritura.

Depois vêm os documentos do próprio imóvel: licenças e autorizações da FLORAM, com suas condicionantes, inclusive as autorizações de corte de árvore, cuja compensação ambiental pode ter ficado pendente em termo de compromisso. Em Florianópolis circulam ainda a DANC, que declara que a atividade não consta da lista sujeita a licenciamento, e a CCA, que certifica atividade listada abaixo do porte mínimo; ambas saem pelo sistema AprovaFloripa e são autodeclaratórias, com a CCA exigindo declaração de profissional habilitado com ART. Autodeclaração não é atestado de regularidade, e a declaração falsa expõe quem declarou e o responsável técnico.

O terceiro filtro é cartográfico e de campo. O anexo D02 do Plano Diretor reúne as Áreas de Limitação Ambiental, e o microzoneamento oficial está na camada de zoneamento consolidada pelo Decreto Municipal 25.877/2023. O mapa, porém, não decide sozinho: a delimitação de APP exige laudo topográfico. A LC 739/2023 acrescentou ao Plano Diretor o art. 44-A, que permite pedir reavaliação quando o imóvel aparece no mapa como área de preservação sem que suas características correspondam às definições da legislação ambiental. A conferência registral em paralelo — matrícula, certidões do vendedor, dívidas que seguem a unidade — está em o que conferir antes de assinar a compra de um imóvel em Florianópolis.

O imóvel está em terreno de marinha. Isso muda o problema?

Muda o interlocutor. Na faixa de 33 metros do Decreto-Lei 9.760/1946 o domínio pleno é da União, e a SPU entra ao lado da FLORAM.

A faixa é medida horizontalmente para a terra a partir da linha do preamar-médio de 1831 e alcança a costa marítima, as margens de rios e lagoas sob influência das marés e o contorno das ilhas nessa zona — boa parte da orla de Florianópolis. Quem ocupa sem aforamento paga taxa de ocupação de 2% ao ano sobre o valor do domínio pleno, excluídas as benfeitorias (DL 2.398/1987, art. 1º). E há a trava registral do laudêmio: pelo art. 3º, §2º, cartórios de notas e de registro não lavram nem registram escritura de imóvel que contenha, ainda que parcialmente, terreno da União sem prova do pagamento.

Quando a faixa da União coincide com APP, os regimes se somam — e a soma costuma decidir o caso. No AREsp 2.267.304, a Segunda Turma do STJ manteve por unanimidade, sob relatoria da ministra Maria Thereza de Assis Moura, a demolição de casa de 400 m² construída a 16 metros da Lagoa da Conceição, em terreno de marinha, afastando os argumentos de proporcionalidade e razoabilidade acolhidos pelo tribunal de origem, que tratara a área como urbana consolidada e sem vegetação nativa. Para quem compra, o recado prático é anterior ao processo: a antiguidade da ocupação e a infraestrutura do bairro não valem como defesa.

O caminho da posse prolongada tampouco resolve. Além da Súmula 613, que afasta o fato consumado, a Terceira Turma do STJ decidiu em 6 de fevereiro de 2026, no REsp 2.211.711, que não cabe usucapião de imóvel situado em APP, porque os arts. 7º e 8º do Código Florestal vedam a ocupação irregular dessas áreas. É decisão de turma, não repetitivo, e as modalidades, os requisitos e os limites dessa via estão no texto sobre usucapião em Florianópolis.

Um passivo antigo prescreve com o tempo?

A multa prescreve em cinco anos (Decreto 6.514/2008, art. 21). A obrigação de reparar não prescreve: Tema 999 do STF, no RE 654.833.

O art. 21 conta o prazo da prática do ato ou, na infração permanente ou continuada, do dia em que ela cessou. O §2º acrescenta a prescrição intercorrente: procedimento paralisado por mais de três anos, pendente de julgamento ou despacho, é arquivado de ofício ou a requerimento. Mas os §§3º e 4º fecham a porta larga — quando o fato também é crime, a prescrição administrativa segue o prazo penal, e a prescrição da pretensão punitiva não elimina a obrigação de reparar.

Além do Tema 999, o STF decidiu no ARE 1.352.872 que é imprescritível a pretensão executória e inaplicável a prescrição intercorrente na execução de reparação de dano ambiental, ainda que convertida em indenização por perdas e danos. É por isso que um aterro feito há vinte anos chega ao comprador de hoje, e que a antiguidade da ocupação funciona como agravante de tempo, não como defesa.

O que reunir agora, e em que ordem?

Depende da fase: quem já foi autuado organiza a defesa pela data da ciência; quem ainda negocia levanta embargos, licenças, mapas e medição do terreno.

Para quem foi autuado: o auto de infração completo e o número do processo administrativo, com a data exata da ciência, porque dela correm os vinte dias do art. 71, I, da Lei 9.605/98; a matrícula atualizada com a cadeia dominial; o contrato, o recibo de sinal e o termo de imissão na posse; imagens aéreas datadas do antes e do depois; e as licenças, autorizações e condicionantes existentes. Julgado o auto, o prazo de recurso é de vinte dias e o de pagamento da multa, cinco dias contados da notificação.

Para quem ainda não assinou: consulta às bases públicas de autos de infração e polígonos de embargo; certidão da Secretaria do Patrimônio da União quando houver terreno de marinha; verificação do imóvel no anexo D02 e na camada de zoneamento; levantamento topográfico com a delimitação da APP no terreno, não apenas no mapa; e histórico de licenciamento na FLORAM. O que se descobre antes da assinatura ainda é cláusula ou prazo na negociação. O que se descobre depois já é processo — em nome do comprador.